《2004年前三季度广东房地产市场分析报告》新鲜出炉：商品房价格同比上涨13.8％
房地产空置滞销和积压不容忽视，其中商业物业空置量上升了22.9％

　□　核心提示

□《报告》显示，自筹资金部分同比增长17％，商品房平均价格同比上涨13.80％，但商业物业空置量上升22.9％，高于其他物业空置量增幅。

□开发投资增长保持平稳，增速低于全国平均水平。资金来源方面，定金和预付款部分降低明显，自筹资金部分同比增加较大，投资风险系数开始降低，我省房地产业的金融紧缩政策和宏观调控已经显现成效。

□销售市场总体表现稳定和畅旺，销售增长速度仍然超过投资，平均价格上升幅度与上半年相比变化不大，且与全国平均水平相当。商品房价格继续上半年趋势，止跌回升。

　□空置总量开始降低，待售面积大幅减少，但空置结构仍趋于不合理，滞销和积压面积同比增长超过两成半。其中商业物业空置量上升22.9％，其中滞销和积压面积上升42.70％，高于其他物业空置量的增幅。

　前三季度房地产市场分析

总开发投资同比增长9.6％。

据了解，今年前三季度广东经济保持快速增长，完成生产总值11130.02亿元，比上年同期增长14.80％，增幅同比提高1.80个百分点。全社会固定资产投资完成3819.38亿元，同比增长25％。房地产开发投资增速平稳。居民收入持续增长，城镇居民人均可支配收入10416.80元，同比增长10.70％，扣除物价因素，实际增长7.90％。

　而《报告》显示，在这样良好的经济环境下，1－9月全国房地产开发投资增长28.30％，而广东房地产则保持上半年的平稳增长态势，增速9.60％。住宅投资量与去年同期基本持平；办公楼和商业用房投资仍是整体开发投资增长的主要动力，同比增速分别达到62.90％和31.70％，但增长幅度较前二季度有所回落。　自筹资金同比增长17％，与上半年相比，开发投资主体变化不大，外资和股份制仍占最大比重，为59.70％，国有投资只占4.20％，份额最小。由此反映出私营、个体、外资及股份制企业在房地产开发投资中占主导地位。

　而资金来源方面，同比降低9％，与今年上半年相比，一负一正，反差明显，表明近期金融紧缩政策和宏观调控收到较好的成效。其中，定金和预付款部分的减速最明显，同比下降21.60％；国内贷款和外资表现平稳。

而自筹资金部分同比增长17％。

在资金来源比重方面，定金、预付款部分和自筹资金部分分别一降一升，但总体格局仍未产生根本性改变。　土地开发投资同比下降13.1％

《报告》中显示，今年1－9月，广东省土地开发投资为418578万元，同比下降了13.10％，土地开发面积为1524.31万平方米，同比增长了3.90％。另外值得注意的是，土地购置投资为1251907万元，同比下降4.90％，面积却较去年同期增加34.40％，为2010.13万平方米。土地开发较上半年有所好转，但土地购置与土地开发的反差仍非常突出。

　商品房价格同比上涨13.8％

商品房建设方面，基本保持上半年的发展趋势，商品房开发投资、施工面积和本年新开工面积分别同比增长10％左右，与房地产开发投资增幅基本持平，而新增固定资产增幅较大，为65.70％。竣工面积和竣工价值同比继续减少，但下降幅度略有收窄。

而在商品房销售方面，1－9月全国商品房价格同比上涨13.40％；商品房销售面积同比增长19.30％，高于同期竣工面积增幅近10个百分点。

广东房地产交易则继续保持畅旺，实际销售额和销售面积分别比去年同期增长27％和11.60％，增长幅度超过投资，这与全国的情况大体类似。平均价格达3676元／m2，同比上涨13.80％，基本与上半年保持一致。剔除广州、深圳数字，全省其余地区平均价格2300.35元／m2，同比上涨6.1　％，较上半年涨幅增加1个百分点。

　不合理空置同比增加25.4％
　商品房空置整体状况略有好转，空置面积下降3.80％，其中主要来自待销部分(小于1年的空置)的大幅同比减少，目前744.59万m2的待销面积也创下我省近两年的新低。但从空置结构看，合理空置(待销面积，即小于1年的空置)同比减少33.30％，不合理空置(滞销面积和积压面积，即1－3年的空置以及大于3年的空置)同比增加了25.40％，空置结构有进一步恶化态势。待销面积占空置总量34.50％，滞销和积压面积占空置总量65.50％，而去年同期这两个比例分别是：49.70％、50.30％；不合理空置面积的比重在上半年上升12个百分点的基础上再扩大至15.2个百分点。

　分析〈报告〉中各类物业空置量发现，住宅和办公楼的空置量在减少，而商业营业用房和其他类型房屋则在增加，商业营业用房上升22.90％，其中滞销和积压面积上升42.70％，高于其他物业的增幅。

　□　数据

　●广东房地产市场因多年供应量的快速增长，去年增长明显放缓(上半年7.6％，全年8.3％)，步入调整期。今年上半年在宏观调控大环境下，投资增长继续放缓(9.9％)，市场表现大致平稳。这既是市场的效应，也是政策作用的结果。

●国内贷款在资金来源中比重同比下降2.8个百分点，定金、预付款比重同比上升3.9个百分点。企业自筹资金比重同比下降1个百分点，导致投资风险系数轻微上升。

　●新开工面积和施工面积增长在5％－7％之间，竣工面积下降13.5％。

●商品房销售额与销售面积同比增长均是两位数(32.5％和16.8％)，均价止跌(2003年下降3％)回升，市场消化能力有所增强。

●空置总量达2215万平方米，仍在高位徘徊，空置结构趋于不合理。值得注意的是，商业用房空置同比增加25.5％，而上半年投资同比增长50％，应加以控制引导。

□　记者观察

发展商加强了土地储备

记者在今年上半年的市场分析报告中发现，在上半年，广东省在土地开发投资下降的同时，发展商土地储备的面积却较大幅度增长。上半年广东省土地开发投资241093万元，同比下降了18.4％；开发面积为793.314万平方米，同比下降了18.5％。而用在购置土地上的资金为738339万元，同比下降2.8％，土地购置面积为1250.178万平方米，同比增长17.6％。土地购置增速、土地开发减速问题突出，反差相当强烈。

而刚刚出炉的《报告》中显示，今年1－9月，广东省土地开发投资为418578万元，同比下降了13.10％，土地开发面积为1524.31万平方米，同比增长了3.90％。另外，土地购置投资为1251907万元，同比下降4.90％，面积却较去年同期增加34.40％，为2010.13万平方米。与上半年相比，土地开发有所好转，但土地购置与土地开发的反差仍非常突出。

　由上面的两组数据，我们可以分析出，广东省房地产商延缓开发速度，却在不断找地，加紧储备土地，土地开始成为发展商的当务之急。因为8.31大限后，拿地会没有以前容易，而能不能拿到土地决定着该发展商的生死存亡。而拿到地后，却不急着开发，也意味着广东地产商看好广东省房地产未来的发展前景。

　□　看点
房地产空置不容忽视
2004年前三季度广东房地产市场开发投资增长平稳，自筹资金部分同比增长17％，而商品房屋平均价格达3676元／m2，同比上涨13.80％，基本与上半年保持一致。我省房地产业的金融紧缩政策和宏观调控已经显现成效。这是记者从广东省房协研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处刚刚共同发布的《2004年前三季度广东房地产市场分析报告》中了解到的。但《报告》中也同时显示，广东省房地产空置结构仍趋于不合理，不容忽视，滞销和积压面积同比增长超过两成半。尤其值得注意的是商业物业空置量更是上升22.90％，其中滞销和积压面积上升42.70％，远远高于其他物业空置量的增幅。