2020房企创新、转型将会成为热点话题。作为推动房企转型与创新的实战领域专家，在祝福房企学员与企业家弟子新年快乐的同时，祝愿房企2020能够创投县区经济新商业模式，实现房地产企业家的名利效应。本文章重点倡导的话题就是“县区经济新战略路径与房企转型新商业模式”的共赢共营策略。十大方向建议如下：

1、2020房企投资县区经济的新生活社区项目

2020房企投资县区经济的新生活社区项目必须立足于以下4条：

首先是要营建美好的精神家园。在当代社会的县区经济，GDP虽然上去了，但幸福指数的下降却是有目共睹的。就当前中国的县区经济而言，精神文明的进步总是滞后于物质文明和科学技术的发展。新生活需要精神境界的美好空间，这给开发商带来很大的挑战，也带来很大的创新领域。行随意移，身随心行。新生活方式的营造将使家居的意义在文化的进步中实现更加多彩的升华” 。

其次是要构建便于人与人交往的“第三生活空间”。理想的投资开发理念就是“告别贫困与远离奢华”，“幸福就是自足”，培养居民理性消费观，促使国民经济良性发展。最后落脚在“小康足矣”的观点上来。

其三展示最大特点在于向世人展示了科技的力量。只有科技才能创造宜居生活。住宅节能、节地、节材、节水技术的广泛推广，使人们的生活更加靠近“绿色”。今天和未来的人居生活必须要具备细微深处的生活科技观。

其四是城镇化的潮流观。城市化确实已成为时代的潮流，‘新经济化’、‘后现代化’和‘泛生态化’正在成为我们这个时代新的城市发展趋势，‘城市化史’需要房企创造一段最和谐的乐章。那就是“新生活方式”的所有内涵，即节约资源和能源、反对浪费和奢侈、注重生态与环保、关注文化和艺术、创新造就差异、健康快乐形式、产品服务细分、科学技术应用、变化转换节奏、冷静保持自我。

2、2020房企投资县区经济的新生态境区项目

2020房企投资县区经济的新生活社区项目的重要目的就是构建新生态境区，生态系统结构是指生态系统各种成分在空间上和时间上相对有序稳定状态。包括形态和营养关系两方面的内容。

生态系统的形态结构：生态系统的生物种类、种群数量、种的空间配置 (水平分布、垂直分布)、种的时间变化 (发育) 等，构成了生态系统的形态结构。如一个森林生态系统，其中动物、植物、微生物的种类，以及每一生物种类的生物数量在一定的时间内相对稳定。在空间 (三维) 结构上，自上而下有明显的层次现象，高层有乔木，中层有灌木，中下层有草本植物，地面有苔藓、地衣类，地下有根系。

生态系统的营养结构：生态系统各组成成分之间建立起来的营养关系，就构成了生态系统的营养结构，它是生态系统中能量和物质流动的基础。

3、2020房企投资县区经济的新产业园区项目

2020房企投资县区经济的新产业园区项目首先要理清发展路径。产业园区是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。最常见类型有：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。

具体来说，房企参与投资可以从三个方面进行：一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发。在地方政府债务总量限制的新背景下，我们希望产业地产商能够帮助地方政府通过PPP等模式实现开发，地方政府碰到困难的时候正是我们的机会，假设地方政府没有碰到困难我们产业地产商的机会可能不多，开发和投融资的瓶颈必须突破，确确实实地帮助把这块区域的产业做起来，这个是地方政府非常欢迎的；二是向后端运营管理延伸。原来是卖得比较多，将来更多的是在招商、运营、管理和服务方面予以突破。更多的可能是与这块区域共同成长，增强持续的产业发展和运营能力，产业地产商必须做到，从原来的开发到运营全产业链必须突破；三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要一手牵两头。一手是产业，一手是金融，产业是核心，是基础，金融是可以推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段，产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。

4、2020房企投资县区经济的孵化器竞区项目

2020房企投资县区经济的孵化器竞区项目将会成为一种全新的商业投资模式。孵化器在中国并不是新鲜事物：1987年中国诞生了第一家孵化器——武汉东湖新技术创业中心，1999年中国诞生了第一家民营孵化器——南京民营创业中心。全国范围来看，北京拥有中国最好的早期创业氛围和最多的投资人，以及最先进的投、管、孵理念。但即便经历了如此漫长的发展阶段，即便在北京，中国式孵化器——无论官办还是民营，相较于美国、以色列等国家，尚处于起步阶段。企业可以主导或者合作主导的孵化器类型：

托管型孵化器——面向的人群为初次创业者或高科技及互联网创业者。其提供的典型服务一般包括：免费或付费的办公场地、定期的创业培训、项目毕业路演培训、投资人对接等。托管型孵化器为创业者提供了企业生存的基础设施，使创业者可以全身心投入到产品的设计和研发中。此外，还有很多企业家、投资人为了支持创业、孵化优质的高科技及互联网项目，成立了私营的托管型孵化器。此外，很多国外的孵化器机构也在积极进入中国市场。托管型孵化器为有想法的年轻人提供了良好的创业平台，进入之后借助平台的资源，创始企业可以快速度过婴儿期，有机会获得投资发展壮大。

策划型孵化器——一般依托于大型的咨询策划公司，面向人群为有一定经济基础的多次创业者或者传统中小微企业家。入驻策划型孵化器的企业可以分为两类。一类是企业初创阶段找不到合适的商业模式而需要进行资源对接的企业。另一类是企业由于社会、经济环境的变化而遇到瓶颈需要转型的企业。这些企业家往往“身怀绝技”，在某一领域内拥有一定的人脉、技术等资源，但是由于行业的局限或者未能及时顺应时代的潮流而陷入困境。策划型孵化器依据其多年的企业服务经验，为企业提供一对一的咨询服务，通过自有基金直接投资或者对接外部投资机构投资，同时，策划型孵化器以企业联盟的形式搭建企业资源平台，共享孵化器的资本、咨询和人脉等资源。由于策划型孵化器对管理团队的业务素质要求较高，因此国内的策划型孵化器数量不多。但是孵化的项目质量高，具有较高的投资价值。

5、2020房企投资县区经济的政策示范区项目

2020房企投资县区经济的政策示范区项目，属于房地产企业文化的彰显、房地产技术实力的展现和国家房地产政策的示范。从房地产的发展状况来看，房地产开发商在早期的项目开发上，是没有样板示范这个概念的，其开发意识纯粹是为了满足人们简单基本的居住需求。直到房地产发展到一定阶段时，地产开发才从最初的粗放型向规划型转变，才开始有了样板房，不过，这种“样板示范区”只是一般的装修处理，在装修设计上，几乎没有融入什么概念。随着房地产市场的逐渐成熟以及购房客户的理性置业，样板示范区的设计和装修，才算进入了真正意义上的文化思维理念。开发商设置样板示范区是以展示促销为目的，为保证整体视觉效果，往往不考虑装饰成本，样板示范区的装修费用可以达到房屋自身价值的20%-50%，在材料使用上也力求尽善尽美，不惜重金。家具、厨卫设备也极其高档，都是厂家为样板房“量身定做”，再加上灯光效果的运用，如果购房者的装修预算没有这么高的话，是无论如何也达不到这种效果的。为了取得更好的装修效果，吸引购房者，样板间的门窗和配套设施的品牌档次一般较高。大多数样板房中设门套而不装门。样板房门窗的位置、大小往往与交楼时的实际情况有出入。样板示范不同于一个花瓶，不只是作为简单的展示，而是楼盘风格与文化的一种再现，透过样板房，能让购房者感受到一种良好的居家氛围，一种使人倍感舒适的生活方式。因此，好的设计师会把真实与想象空间二合为一，具体来讲就是运用和可以感觉到的光线与影像去表达设计意念。

6、2020房企投资县区经济的改革试验区项目

2020房企投资县区经济的改革试验区项目是房企与县区经济合作推进得到双赢模式的一种大胆尝试。国家选择一些符合条件的地区开展各种行业、各类产业的改革试点，一方面可以以试点地区为载体，把改革和发展有机结合起来，把解决本地实际问题与攻克共性难题结合起来，实现重点突破与整体创新，率先建立起完善的社会主义市场经济体制，为全国其他地区的综合改革起示范作用。另一方面，可以把改革风险和试错成本控制在一定区域之内，平稳有序推进改革进程。

选择改革试验县区的主要条件有：地域有代表性——试点地区在全国范围或东、中、西部区域内有一定影响力和带动力，能够代表处于不同生产力发展的阶段性特点；内容有典型性——试点地区所面临的体制机制问题能代表本地区的普遍性，所确定的改革任务能反映本地区改革发展的特点和现实需要，对推动全国或一定区域面上的改革具有示范意义；有较强的组织领导——领导班子高度重视改革工作，把改革放在突出位置，有较为健全的领导体制、组织机构和推进机制，能够为试点工作的推进提供强有力的组织保障；有较好的工作基础——在一些领域已经进行了有益的改革探索，并已走在全国前列，积累了一定的实践经验，具备了先行先试、率先突破的工作基础。通过试点，能够在体制创新上取得新突破、创造新经验，为其他地区的新体制建设提供示范；有相应的发展潜力和承受能力——具备一定的经济实力，能够支付必要的改革成本。群众对改革的认识程度深，支持改革、参与改革的积极性高，能正确对待改革成果，社会承受能力比较强。

7、2020房企投资县区经济的产业基金辅导项目

2020房企投资县区经济的产业基金辅导项目是推进县区经济资本化路径的一种大胆尝试。产业投资基金国外通常称为风险投资基金（Venture Capital）和私募股权投资基金，一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处阶段不同，可以将产业基金分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。产业基金涉及到多个当事人，具体包括：基金股东、基金管理人、基金托管人以及会计师、律师等中介服务机构，其中基金管理人是负责基金的具体投资操作和日常管理的机构。

产业投资基金具有以下主要特点：投资对象主要为非上市企业；投资期限通常为3－7年；积极参与被投资企业的经营管理；投资的目的是基于企业的潜在价值，通过投资推动企业发展，并在合适的时机通过各类退出方式实现资本增值收益。

产业基金涉及到多个当事人，具体包括：基金股东、基金管理人、基金托管人以及会计师、律师等中介服务机构，其中基金管理人是负责基金的具体投资操作和日常管理的机构。一是公司型产业投资基金是以股份公司形式存在或者以有限合伙形式设立，基金的每个投资者都是基金公司的股东或者投资人，有权对公司（企业）的经营运作提出建议和质疑。公司型产业投资基金是法人（合伙人)，所聘请的管理公司权力有限，所有权和经营权没有彻底分离，投资者将不同程度地影响公司的决策取向，一定程度上制约了管理公司对基金的管理运作；二是契约型产业投资基金不是以股份公司形式存在，投资者不是股东，而仅仅是信托契约的当事人和基金的受益者，无权参与管理决策。契约型产业投资基金不是法人，必须委托管理公司管理运作基金资产，所有权和经营权得到彻底分离，有利于产业投资基金进行长期稳定的运作。由于管理公司拥有充分的管理和运作基金的权力，契约型产业投资基金资产的支配，不会被众多小投资者追求短期利益的意图所影响，符合现代企业制度运作模式。

8、2020房企投资县区经济的PPP与EPC应用项目

2020房企投资县区经济的PPP应用项目的核心要义为：即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。根据我国国情和实践需求应至少包含以下三种核心要素之一。融资要素——由私人部门承担融资责任是区分PPP模式和传统方式的重要因素，实践中，私人部门参与投融资能有效减轻政府财政负担，加快基础设施建设。产权要素——不仅指所有权，而且包含经营权和收益权等权利。根据产权经济学，特许私人部门拥有项目所有权或项目经营权和收益权，可以激励私人部门进行管理和技术创新，从而提高PPP项目的建设运营效率。同时，特许私人部门运营基础设施，有利于促进公共部门机构改革，消除冗员现象。风险分担要素——共同分担风险是PPP模式与传统方式的重要区别所在，PPP模式中公私部门按照各自承担风险能力的大小来分担风险，不仅能够有效地降低各自所承受的风险，还能加强对整个项目的风险控制。

2020房企投资县区经济的EPC应用项目的关键内涵：工程(Engineering)、采购（Procurement）、建设（Construction），是国际通用的工程总承包产业的总称。工程：从工程内容总体策划到具体的设计工作，采购：从专业设备到建筑材料的采购，建设：从施工、安装到技术培训。涉及领域有能源（传统电力、清洁能源等），交通（铁路、公路等），建筑。在EPC总承包模式下，其合同结构形式通常表现为以下几种形式：交钥匙总承包；设计—采购总承包(E-P)；采购—施工总承包(P-C)；设计—施工总承包(D-B)；交钥匙总承包，是指设计、采购、施工总承包，总承包商最终是向业主提交一个满足使用功能、具备使用条件的工程项目。该种模式是典型的EPC总承包模式。设计、施工总承包，是指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目设计和施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。在该种模式下，建设工程涉及的建筑材料、建筑设备等采购工作，由发包人(业主)来完成。

建设、转让总承包，是指有投融资能力的工程总承包商受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘查、设计、采购、施工、试运行实现全过程总承包；同时工程总承包商自行承担工程的全部投资，在工程竣工验收合格并交付使用后，业主向工程总承包商支付总承包价。

9、2020房企投资县区经济的特色产品溯源系统与云销售项目

2020房企投资县区经济的特色产品溯源系统与云销售项目是经济管控与质量管控的一种国家创新模式。追溯系统目前已经被广泛应用于各个行业中，它其实就是一种可以对产品进行正向，逆向或不定向追踪的生产控制系统，可适用于各种类型的过程和生产控制系统。它可以让你追溯到产品的以下信息：哪个零件被安装于成品中了。产品生产过程中，产生了哪些需要控制的关键参数，是否都合格。以及对当前制造过程的严密控制等等。追溯系统可以按照以下的思路建立：最终产品具有一个独立的号码，它可以是一些使用不重复的批次号码的零件和一些同样是使用独立追溯号码的零件所组成的。最终产品具有一个批次号，它可以是一些使用不重复的批次号的零件和一些使用独立追溯号码的零件所组成的。追溯码的构成一般涵盖贯穿全过程的信息，如：产品类别、生产日期、有效期、批号等。

近年来，政府多次出台重农强农的政策措施，逐步实现推进农业信息服务技术发展，重点开发信息采集、精准作业和管理信息、远程数字化和可视化、食品安全预警等技术，从而不断促进企业“生产经营信息化”。追溯作为国家科技基金重点扶持的高新科技公司，以打造让老百姓安全的饮食环境为己任，充分利用二维码技术、RFID等物联网技术手段，研发了一系列食品安全追溯生产管理系统。为消费者打通了一条深入了解食品生产信息可信通路，解决供需双方信息不对称、不透明问题，为食品安全保驾护航。其价值有——保障食品质量：生产管理规范化、标准化，是提高食品质量的有力保障；实施缺陷召回：当发现产品质量缺陷时，可迅速实现缺陷食品召回，将损害与损失降至最低；提升品牌形象：食品安全追溯系统是保护消费者权益不受侵害的有效保障，是提升企业品牌形象的有效途径；提高管理效率：绿度追溯系统集成规范化生产管理体系，通过物联网技术加快信息传输速度，可有效提高企业供应链效率；享受国家补贴：积极响应国家推行食品安全追溯系统试点，率先享受国家相关扶持政策。

10、2020房企投资县区经济的总部经济创投项目

2020房企投资县区经济的总部经济创投项目是县区经济未来可以大胆尝试的政企合作方式。

发展总部经济：第一个条件是区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造。提高城市的人力素质，同时，制定优惠政策，吸引更多优秀人才到该城市创业发展，是该城市发展总部经济的重要条件。第二个条件是区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。第三个条件是区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。第四个条件是区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。第五个条件是区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域。总部经济发展的6个一级指标：基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和开放程度。

总部经济理论对欠发达地区的意义——根据总部经济理论，欠发达地区如能跻身总部经济价值链的产业基地环节，对当地经济和社会的发展将产生重要而积极的影响。主要体现在以下几个方面：一是对产业发展的影响。企业的产品制造功能可直接带来欠发达地区产业经济总量的迅速增加，同时，制造基地的形成还能为欠发达地区带来产业聚集效应和产业乘数效应，从而继续放大区域产业总量。代表了先进生产力的制造基地的落户，可使所在地的各种经济资源得以迅速激活，加快区域产业结构优化升级的步伐；二是对就业的影响。一般而言，制造基地所需的普通劳动力要实现本土化，即充分利用当地的人力资源，这将进一步扩大区域的就业总量。制造基地通过学习培训、技术推广等方式，培育熟练的生产技术人才和企业管理人才。制造基地生产技术的溢出效应及竞争机制，还将推动生产基地人才素质的提升和外地人才向该区域涌入，促使欠发达地区就业结构趋向高级化；三是对税收的影响。制造基地的企业大部分属于加工制造业，特别是跨国公司或大型企业集团设立的加工制造企业，具有投资规模大、生产资料流动量大、市场交易量大等共性，这类企业创造的利润和税收数额不菲。此外，制造基地一经落户，固定资产的天然弱流动性决定了此类税源大户的稳定性和长期性；四是对消费的带动。制造基地可从4个方面来影响区域消费总量，企业职工的个人生活消费总量，企业集体新增的消费总量，制造基地形成或入驻而新增的社会公共消费总量，制造基地的关联产业及其就业人数的增加带来的区域消费量的提升。欠发达地区如果充分利用中心城市结构升级的机遇，承接其制造基地转移，形成比较优势的产业集群，增强加工配套能力，是区域经济从欠发达走向发达成熟的重要路径。