疫后振兴-2020中国康养·文旅小镇项目落地实操高端总裁峰会暨优质产业资源对接大会━━━(文章尾部可查看）
最近，一30强房企老总抱怨：本以为疫情冲击这么厉害调控会放松，没想到房住不炒的总基调稳如磐石……一些热点城市跟之前没啥两样，今年还是比较难过的，要自力更生。
全面放松限购限贷、降低首付的刺激没有，但长期利好政策却很多，而且是一个接一个——3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》）；4月9日，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知（以下简称《通知》）2份重要文件印发；4月14日国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造。这些政策很多都与土地和城市紧密相关。为什么这些政策会在今年集中出台？因为，今年是我国全面建成小康社会目标实现之年，是全面打赢脱贫攻坚战收官之年！但疫情对经济造成巨大冲击，IMF在4月份在《世界经济展望》中预测，2020年全球增长率下降到-3%。中国要逆势增长，必须要深化改革！而土地是生产要素中最重要、最活跃的因素，城镇化是经济发展最大的动力。它们将对未来中国10年的经济发展、城镇化和房地产市场产生深远影响。深刻理解这些政策的内涵，开发商才能抓住机会。赢得下一个10年的大发展。下面来详细剖析——
▲来源：2014年11月国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》
未来要重点发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市，那其他城市呢，就没有发展的希望了吗？有不少人就持有这种观点“未来，除了一二线其他城市都不行！”这种论断，不仅武断而且错误。国家鼓励大中城市放宽入户条件，固然是在完善要素市场化配置，进一步释放大中城市的活力（根据杰弗里·韦斯特的研究，城市人口每增加一倍，加油站等基础设施只需增加85%，效率的提高使得材料和能源可以得到巨大的节约）。可是，这并非意味着对其他城市的抽血。
、▲来源：《规模：复杂世界的简单法则》美国的经济和人口集聚程度远远高于中国 ，但是，美国比中国地区间的差距要小，实际上美国各州的人均GDP几乎是一样的（如下图所示，柱状图是美国各州GDP占全美的份额，曲线则是各州人口占全美的份额）。
当流出人口都能在当地落户，意味着所在城市享受成果，也要承担义务（城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩）。人口净流出的城市剩下的人占有了更多的资源（流出人口释放出来的，以及高能级城市交易耕地指标的费用等），收入更高，购买力更强，对居住品质必然有更高的需求。一些城市人口净流出，但是人口基数大，还有大量的农村人口等着进城，比如山东临沂有一千多万人口，虽然每年流出一些，但存量依然十分巨大。因此，国家发改委《通知》里，除了“加快发展重点城市群”“大力推进都市圈同城化建设”“提升中心城市能级和核心竞争力”，也有“推进以县城为重要载体的新型城镇化建设”“推进边境地区新型城镇化建设”等内容。提升中心城市能级和核心竞争力，也会通过调整行政区划惠及到一些现有的小城市。思路主要有两个：第一个是中心城市代管的市县变成区，鉴于此前四大直辖市内部代管的市县，基本上都已经改为区，诸如郑州周边的新郑、中牟、荥阳、新密变成市区的概率大大增大；第二个是面积小的城市扩容。上述政策出台之后，深圳有望扩容的消息被热炒。很多人又在讨论怎么入手东莞、惠州的房子。对此，已经见怪不怪了。毕竟，深莞惠直辖每年都会被拿出来炒作一番，已经炒了十几年了。只是今年“直辖”改成了“扩容”。同样面积小、功能大的中心城市厦门也有类似情况。但看似支持扩容的信息，更多是指导性而非政策性，要落地执行得看当地实际情况。而实际情况是复杂的。相比吞并周边城市，更大的“扩容”空间在于“飞地”。2011年以来，深山合作区发展态势良好，未来最大可能是再给深圳几块飞地，解决深圳土地不够、企业引进困难的问题……2014年以来，厦门与龙岩、厦门湖里与泉州安溪，相继在龙岩的龙雁新区和安溪官桥合作开发了新经济合作区，创新了山海协作模式。如此一来，既可以解决类似深圳、厦门这样城市土地不够的问题，又可以带动合作区所在城市的就业和产业升级、经济发展，先富带动后富，实现共同发展，多赢局面——毕竟无论是湾区内还是福建，或者其他省份，还有大量城市经济发展还比较落后。这样一来，诸如广东的河源、肇庆，福建的泉州、漳州、龙阳等城市，也就有了机会（参考深汕合作区楼市表现）。循着这样的思路，还可以找到不少不太被重视，但其实有发展潜力的城市。这也是碧桂园能够在三四线做得风生水起的基本支撑之所在。
跳出传统“拆迁重建”的粗放型更新模式，转向精细化城市设计为切入点的更新模式，内功修炼好了，机会大把。华润置地就凭借这种专业能力在各地如鱼得水。但做产业地产的房企有春天
此前，上述要求只是在部分省市推行。而最新《意见》指出，要“深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系……”。这意味着，此前在部分省市推行的政策，要全国推广。往后，房企想凭此挂羊头卖狗肉的路会越来越窄。但对于真正做产业地产的房企来说，则是利好。国家对产业发展和升级的支持一直不遗余力！每一次改革，都会带来新的机会。很多人之所以还没觉察到，是因为思维还停留在原来的层次，能力还没有跟上时代的要求。去年，万科一区域老总就感慨：现在地方政府——特别是发达城市的政府，早已不同以往了，我们有时候往往觉得自己跟不上政府超前的规划思路，需要不断学习提升……我们还处于城镇化进程中，还走在复兴的大路上，无论是大、中、小城市都有机会，唯一的问题是：你、你家房企准备好了吗？