随房地产行业“黄金时代”的终结，很多房地产企业踏上了转型之路，比如养老地产、旅游度假地产、特色小镇、长租公寓等。根据有关方面的不完全统计，已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，养老地产依然保持着“大跃进式”的快速发展势头。然而，尚看不清前路的情况下，市场上各种悲观的声音不绝于耳：房企做不好康养；房企不转型是等死，转型做养老是找死。
拿地阶段：缺资源、缺IP、缺体系（医疗产业技术壁垒高、缺乏体系化医养资源、自建医疗体系资金要求高、周期长）开发阶段：缺卖点、缺落地产品业态（缺乏亮点健康产品、物业产品吸引弱、缺乏体系化的康养服务为销售赋能、缺乏合适的营销团队为地产包装销售）运营阶段：存量物业缺活力、盈利低（缺乏体系化的健康服务为业主权益增值、缺乏强吸引力业态为物业赋能、提高物业价值与活力、缺少专业的运营团队）随房地产行业“黄金时代”的终结，很多房地产企业踏上了转型之路，比如养老地产、旅游度假地产、特色小镇、长租公寓等。根据有关方面的不完全统计，已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，养老地产依然保持着“大跃进式”的快速发展势头。然而，尚看不清前路的情况下，市场上各种悲观的声音不绝于耳：房企做不好康养；房企不转型是等死，转型做养老是找死；基于现状，我们列举了11种死法：
习惯了快投入快回报，无法应对养老“长周期慢回报”的转变。以前的房企叫做开发商，现在要做城市配套运营商，只有跳出固有模式的藩篱，积极参与城市运营的房企，才能在新一波的行情里面继续生长。
为了拿低价土地，或者为了消化房产存量而做养老，进入“重开发、轻运营；重硬件、轻软件”的怪圈，在真正需要养老的客户看来有挂羊头卖狗肉之嫌。更深层次的原因是，硬件投入花钱就行，服务和运营有钱也难以解决问题，再好的硬件也未必能换来入住率和客户口碑。
定位错了，运营阶段将寸步难行，而且越努力越悲催。现有的养老地产项目，定位 “高端”、“自理”老人居多，产品和服务的同质化严重，扎堆而同质化的定位，随之而来的是低入住率、团队不稳定、经营亏损、破产或艰难再转型。 04
死于“盈利不清”
当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等。在这些模式之下，养老地产高额的开发成本和长期的运营成本难以回收，总体上造成养老地产项目“赔钱赚吆喝”的局面。
住宅市场拿地难、地价高、做养老投资回收周期过长；价格较低的养老服务设施用地，政策已明确严禁改变用途（参照《中国健康养老产业政策解读、落地及应用1000问》中对政策性贷款的解读），特别是“搞房地产开发”，而且，往往捆绑建设周期、投入床位数、运营要求等限制条件，没几把刷子不敢轻易拿。 06
死于“资金断裂”
养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。银行贷款比较短期，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，政策性贷款“好看但不好用”（参照《中国健康养老产业政策解读、落地及应用1000问》中对政策性贷款的解读）。在现阶段缺少足够金融工具支持的情况下，烧钱“赌”前景，没有有强大的资金后盾的房企难以存活。