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行业动态

2020年1月1日起施行:《土地管理法》规定农村集体土地可直接入市(附详细解读)

浏览:218次    时间: 2019-08-30

8月26日,《土地管理法》(修正案)获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过,将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会要求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效实施。为此,自然资源部正在抓紧启动《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。

新《土地管理法》虽然没有规定农村宅基地可以直接入市,但是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,改变土地市场供应格局,是这次《土地管理法》修改的最大亮点。

对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增加农民收入,保障农民权益。

对于政府来说,改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者,迫使政府考虑转型,多元化拓展其他财政增收的方式。

于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用途,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

自然资源部法规司司长魏莉华在新闻发布会上回答记者提问时说,总体来看,这次新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法,在农村土地管理方面作出了多项创新性的规定。

地方政府不能强迫农民退出宅基地

魏莉华说,刚刚通过的关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定,首次对土地征收的公共利益进行明确界定。此前,宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以征地,但是对于“什么是公共利益”,长期以来没有明确的法律规定,特别是土地管理法又规定,任何单位和个人使用土地必须使用国有土地,所以导致了征收成为获得土地的唯一途径。

“此次在总结试点经验的基础上,修改后的土地管理法采用列举的方式,对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交,政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程,以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。”魏莉华说。

此次修改的土地管理法,在宅基地方面在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定。这次改革还下放了宅基地的审批权,明确要求通过规划合理安排农村的宅基地,为改善农村的居住条件提供便利。本次修改在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定,同时,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。对于宅基地制度改革的原则性规定,或许也为土地管理法下一步修改预留了想象空间。

魏莉华说,因为有一部分农村村民已经进城落户,对他们原来在农村的宅基地是否允许退出,修改的土地管理法也作出了规定,“这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程,在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上”。

集体经营性建设用地入市是最大亮点


值得注意的是,这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

修改的土地管理法中,删除了原来土地管理法第43条,即任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定;增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

对此,魏莉华表示,这是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

农村集体经营性建设土地入市,改变了原先建设用地只能用国有土地的格局,这对下一步的土地供应格局会不会形成冲击?

对此,杨合庆表示,这次土地管理法的修改,包括集体经营性建设用地入市改革,目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来只有国有的建设用地才能进入市场,以进行各项建设,现在是允许把集体的建设用地,直接由集体出让、出租用于建设,这是土地供应格局的改变。“集体经营性建设用地入市,首先入市的土地要符合规划,规划必须是工业或者商业等经营性用途,第二是必须要经过依法登记,第三是它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外,即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲,它不会对我们的土地市场造成冲击。”他说。

业内人士预计,新土地管理法将为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地,而随着租赁住房建设的大量供给,房价上涨的态势将得到抑制。同时,农村集体建设用地直接入市,也有利于降低土地的基准价格。另外,农村集体建设用地入市也将大幅增加农民土地财产收入,赋予农民更多财产权利,更好保护农民合法权益。

完善征地制度改革

新《土地管理法》,要求进一步收紧为公共利益需要征地的条件和程序、进一步完善征地程序,增加对补偿方案组织听证,同时,应当合理规划乡村产业和宅基地用地,提出为促进乡村产业发展,改善农村居住条件,应当合理规划乡村产业和宅基地用地,并充分利用闲置宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

其中,在征地制度改革方面,作为原国土资源部上一次酝酿土地管理法修改的主要内容,在这一次的修改三次审议过程中也不断细化。

据魏莉华介绍,征地制度改革涵盖三方面内容。第一,首次对土地征收的公共利益进行明确界定,在总结试点经验的基础上,采用列举的方式,因军事外交,政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程,以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

第二,土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则,是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。这一规定改变过去以土地征收的原用途来确定土地补偿,以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法,以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费,这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

第三,完善土地征收程序,原来的批后公告改为了批前公告,主要是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

另外,此次土地管理法将“基本农田”的表述改为“永久基本农田”,在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途,要求永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。这一改动突出了对基本农田永久保护的概念,反映出我国坚持最严格耕地保护制度不变的一贯态度并没有变化。

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