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“点状用地”政策的背后,是对乡村旅游产业的“松绑”?还是另一种“负重”?

浏览:22次    时间: 2019-09-11


乡村让资本望而却步、或为之疯狂的是:土地的不确定性和高溢价的特性。乡村旅游作为一个扎根乡村自然生态中的体验项目,用地问题一直是备受关注。

从国家政策来看,之前乡旅项目开发用地,主要还是参考城市的土地供地制度,采取块状用地作为基本出让单位。而且很多地方的建设用地指标非常紧张,在优先满足重大基础设施建设、重大项目建设和城市新区建设之后,乡村旅游项目的供地就显得捉襟见肘了。

基于这个问题,我们今天的话题是:点状供地对乡村旅游的影响。

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2018年开始海南省、浙江省、广东省、吉林省、安徽省、重庆市、四川省部分地区先后出台相关政策支持“点状供地”模式的落地执行。

其实,很多乡村旅游项目,出于功能体验的设计和景观的营造,所涉及的设施比较小型且分散。所以,结合这样的现实问题,点状供地对于乡村旅游用地问题,给出了比较合理的选择。也在一定程度遏制了房地产非法开发的可能性。

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怎么去理解“点状用地”呢?在城镇开发边界以外,不适合成片开发建设的地区,根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力,结合项目区块地形地貌特征,依据建筑物占地面积等点状布局,按照建多少、转多少、征多少的原则点状报批,根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应。

简单的来说,就是将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式向项目业主提供使用用地。

传统用地方式是按立项审批规模来供地,供应的土地全部按建设用地管理。“点状用地”创新了用地方式,办理农用地转用、土地征收手续。

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为了保障项目的用地,我们其实可以结合旅游项目建设类型的特点,以及项目建设用地和环境用地的均衡配搭,去简化用地审批流程。再结合国家的相关政策或用地法规进行简化操作,使项目审批相对便捷,这其实就是一个经验和技巧的总结过程。

利用这种供地新模式,项目在低丘缓坡中修建起来,并严格按照点状供地面积等量开发,对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地,尽量避免对周边生态林地的占用。实际效果是,一栋栋建筑与周边的绿荫融为一体,置身其中,青山绿水,触手可及的感觉。

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在乡村振兴战略的提出和推进过程中,乡村旅游发展中的土地问题也愈发明显,没有“旅游用地指标”和“旅游用地指标”的投入产出不平衡成为制约旅游产业发展。而点状供地的出现,打破了难以解决的行业壁垒:

在乡村休闲项目中,传统整片式供地方式,由于项目占地较大,用地多,容积率低,政府供地紧张,以及农转用、占补平衡指标等问题,使得项目难以落地。而乡村旅游项目设施设计多为小型且分散,按传统的成片用地的供给方式,会造成很大的土地浪费,对于开发商和政府双方而言都不划算。

传统供地方式对资金要求过高,乡村旅游项目资金回报期又较长。点状供地更有利于盘活土地资产,几乎每个项目都会留下“土地边角料”,点状供地可将这些土地推向市场,盘活土地再利用,释放土地管理压力,及时回笼土地成本,适当补充财政性收入。

而之前,资本下乡的投资商,更多的是和村集体或者村民打交道、做生意,因此不可避免的出现抵押融资困难、农户毁约等问题,和村民的纠纷也常常使项目半途流产。点状供地则通过先进行转为国有建设用地,后通过公开出让方式获取,因而所建项目具有产权,避免了和村民产生纠纷的问题,确保了项目投资的可靠性。

点状供地,是在发展乡村旅游、盘活农村闲置房屋、促进农民增收、助推乡村振兴等方面的土地管理新尝试。这也是对乡村产业成活率的一个大提升。

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