在宣布成为中国最开放的自由贸易区后，海南又一记重拳砸向了房地产。

一首凉凉送给海南炒房的朋友！

01

曾经的雄安新区，政策刚落地，炒房客就包围了售楼处，千年大计还没到，房价就先被拉抬到百年后。这次的海南自贸区，却没有重蹈覆辙了。

4月22日晚上9点，一个大消息破空而来：海南公布新一轮楼市调控措施，其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！

这次限购之严厉，超出意料，几乎所有炒房路子都被堵上。关键信息如下：

1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。

2、研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

3、实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

5年限售，流动性也锁死。这哀鸿遍野的画面，可以了解一下房价砍到脚面的燕郊（从风光的4万跌到1万多）。

3月31日，海南曾下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”，4月22日的新政是3月31日政策的延续，但这次限购升级是全方位的。

限购又限售，泼了市场的冷水，吃瓜群众投机的火苗被浇灭了，新韭菜不来了。如果上述政策被严格执行，去海南炒房基本上没有什么机会了。

海南的“三限”政策更严厉。

上述限购、限售的“住房”包括“商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房”。而对于其他城市，限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。

此外，其他城市不会要求户籍迁入的人口，还要满足若干个月的社保，才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求。

更有杀伤力的是，海南明确提出：大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

要去海南炒房的，这次是凉了。

刚把手伸进去的，这次是栽了。

02

4月22日夜对于海南来说是一个历史性的时刻，海南从这个夜晚开始，正式告别“投资+投机”色彩浓厚的“房地产”。

从以前的炒房大省，到现在严格限购，海南为什么转变的如此之快？这一方面和海南将成为中国最开放的自由贸易区有关，还和海南房价一直被爆炒有关。

海南纳入中国版图已经数千年，但真正获得大的发展机遇是在1988年以后。1988年4月，海南建省、建立特区；2001年1月，海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇；2018年4月，海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。

然而回顾历史可以发现：两次历史机遇都没有给海南带来实质变化，且无一例外刺激了房价暴涨。

海南炒房由来已久。以下是海南近十年的房地产发展情况：

上图是海南近十年房地产投资额，从2007年的104.38亿上涨至2016年的1317.73亿，上涨超过10倍。

以上是国家统计局统计的海南近十年商品房销售价格，从2007年的4161元/平米上涨到2016年的9878元/平米。其实，实际房价远远高于这个数，在海南的一些热点城市，价格已经接近一二线城市。

03

前段时间，中央说海南要开放一系列“前沿”的产业时，楼市限购这些配套政策估计就准备得差不多了。

官方没这么傻，会放任这么一块地方的楼市让人一窝蜂去炒。

大家的心态我们都能理解，改革红利将兴之地，房地产一定错不了——前提是，改革顺利。

国家现在先后给了雄安和海南很大的政策礼包，都有比较大的想象空间。

同时又不想让楼市发疯，所以才按的死死的。

海南是典型的外来人口带动本地经济，一度还被称为东北第四省。一旦政策堵死，整个省成交量冰冻，价格也就没有想象空间了。

我之前也一度想过，要不要在三亚购置一套房子，看了几个户型，琢磨了一下后放弃了。

海南的风景是挺好，但一年也去不了几回，为了几天的休闲时光而买个房子，不太划算。

中间看了一些分析，也在说当地海风湿热，装修和家俱的腐烂速度较快，保养和维修成本较高。

那么还不如直接选择住酒店，每次更换不同的环境，还有周道妥贴的服务，用不着自己每次做菜做饭...再租一辆小汽车，就可以在岛上撒欢了。

嗯，三亚有不少设施精致、品质良好的酒店，值得去小憩一番的。

我一位朋友是西南省份人士，因为当地每到冬天都特别寒冷，于是几年前在三亚的周边购置了一套房子，打算享受下幸福生活，但使用几年下来，始终觉得有所不值。

除了每年过冬带家人去住一趟之外，房子基本就空置着了。

也由于买的房地段比较偏远，再加上她偏好清静，不太喜欢陌生人租用。所以出租的情况也不太乐观。

因此，这房子就成了不值当的一笔投资了。

如果放在之前，要在海南买房的话，其实也可以选择更好的地段，从租售比的角度来考虑买入持有，追求短期的租金收入，和中长期的资产升值部分。

但新政策一出来，这些想法都凉了。

除非你老老实实，在海南缴满至少24个月、或60个月的社保和个税，然后获取宝贵的购房资格。

04

海南的“全岛自贸区+自由港”能否成功，关键在于能否控制营商成本，为原有的1000多万海南人和即将到来的千万新移民提供低成本的住房。海南能不能发展成为有竞争力的“排头兵”，真的是很难说。

此次空前严厉的新规出台后，我们有利于推测，海南楼市将一夜入冬，成交量将大幅减少，外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面！

房价会跌吗？

很多人围观调控，总想着是不是房价会跌？但真相是，调控并不是为了降价，而是为了稳定。

短期内，海南房价或将下跌；

而中长期看，由于“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”，供应量也将大幅萎缩，所以长线房价还会上涨。

海南楼市新规可以这样理解：海南自然资源优越、稀缺，所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”，鼓励“用完即走”、“资源共享”。

已经外销的楼盘，尤其是拥有一线海景、湖景、山景，配套良好的住房，事实上已经成为稀缺的资源，值得长线持有。当然，短期内你想卖，也很难找到买家！

海南的做法，会在全国推广吗？

当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入，占地方全部收入近40%。没有商业化的房地产，就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房，也不可能有钱改善基础设施。

05

房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，早晚是要赔回去的。

明眼人都能看出：这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。

对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼。