壹I  重磅！集体建设用地可直接入市

近日，《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订。土地管理法方面，删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出租、出让等方式交由单位和个人使用；为与土地管理法修改做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，城市房地产管理法修正案草案中规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外”。

也就是说，集体建设用地可以不经过征收，直接进入市场。

贰I   利好小产权房吗？

每次有关集体土地直接“入市”的政策时，坊间就开始传闻小产权房“转正”。事实上，从农村“三块地”来说，即农耕地、非农建设用地和宅基地。所谓非农业建设用地入市，方向只有两个：农业产业化（包括特色产业、休闲农业、乡村旅游、农村电商等）、住房租赁等，而“商品房化”和“房地产化”则是从无变过的禁区。

因此，非农建设用地入市，不包括宅基地上建设的小产权房，也就是绝无小产权房市场化（转正为商品房）的可能。从国家政策导向看，集体建设用地入市，利好的2个，一是企业参与租赁住房，二是农业产业化，开发商能够挂靠上的，就是农业生态园区、观光旅游和农业、农产品物流和冷链物流等。

叁I 攻克“入市困境”

（1）租赁是“国家战略”，但进展不好

发展住房租赁、培育“租购并举”的住房新制度，这是国家高层提出的重大战略，也是我国“二次房改”的核心内容。但是，自2016年提出这个战略以来，“租购并举”和“先租后买”的进展不太好。特别是，今年出现“炒房租”的现象，热点城市的房租水平快速上涨，同比涨幅普遍在20%左右，这让租赁背离了民生发展的本源，也背离了新市民“扎根”城市的夙愿。

今年的中央经济工作会议上，关于房地产的表述，放在了保障民生一栏中，但并未提培育租赁或“租购并举”，这很意外。照理说，高房价下保障民生，租赁是重点内容。值得注意的是，2017年中央经济工作会议，关于房地产的重点内容，就是推进集体土地入市，培育租售并举的住房制度。笔者猜测，这背后彰显了国家认为相关部委的工作还须攻坚克难。

（2）入市：从试点到全面铺开

目前，全国集体经营性建设用地有4200万亩，占全国建设用地的13.3%。推行了几年的“入市改革”，进展如何呢？截至目前，已入市地块1万余宗、9万多亩，总价款256亿元，办理集体经营性建设用地抵押228宗、38.6亿元，进展非常缓慢。因此，《土地管理法》、《房地产管理法》近期密集修订，删掉了集体建设用地，必须经过征收为国有土地才能进入市场的规定，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。由此，乡镇企业、合作社及农民合伙拥有的集体经营性建设用地，有望直接入市。这也意味着，集体土地入市将从实现走向全面推广。

降低成本，租赁回报率可达6%-8%

从一线城市试点看，集体建设用地建设租赁住房，其土地成本仅相当于同区域商品房用地成本的1/4-1/6。因此，集体土地建设租赁住房，投资回报率可以达到6%-8%，这对于很多企业来讲，就有吸引力了。目前，房地产已进入“下半场”，商品房增量空间已触及天花板，未来楼市调控继续控制房价和地价，融资成本继续高企，开发商的利润被进一步挤压。

近年来，开发商普遍开始探索转型，但几乎所有的转型探索，不管是转型下游物业或租赁，还是转型产业地产，多数并不成功，核心是找不到盈利模式，特别是能匹敌商品房开发和销售的盈利模式、周转效率。如果集体土地建设租赁住房，开发商持有并运营，则是一条不错的路径。值得注意的是，房地产进入存量时代，未来不缺房子、缺运营存量资产的能力。

一线城市，缘何大量物业卖给了凯德、世邦等国际物业运营机构，就在于国内的运营能力太差。未来，开发商专做运营商，将存量物业的价值挖掘出来、变现出来，将是能力的体现。

伍、非农建设用地不必为“国有”，给民企带来机会！

2017年以来，集体建设用地建租赁住房的试点，都是国企、央企参与，尚无民企参与的案例。但是，由于国企运营效率较低，试点进展也比较缓慢，而且公共配套跟不上，导致项目建设、招租、运营等，都存在很多问题，包括共有产权住房项目。目前，国家扶持民企的政策力度较大，包括政策属性的企业债也向民企开放了，民营房企也通过发行企业债，建设和运营租赁住房，也是受政策鼓励的。未来，鼓励民企开发和建设租赁住房的政策一定会推出。

先行先试|集体建设用地建设可销售的共有产权房

近日，正商实业（HK.00185）发布公告称，公司间接全资附属公司北京上瑞以151283万元投得北京市大兴区一宗地。

公告显示，该地块位于北京市大兴区瀛海镇，东至瀛义街、西至瀛通街、南至瀛宏路、北至瀛志路。该地块总占地面积约55,608.04平方米，许可容积率不高于2.5。该地块为集体建设用地，规划用途为建设共有产权住房。

该地块现时由北京兴福集地资产管理有限公司持有以完成前期土地管理工作，并使提供其土地使用权可于拍卖会上提呈出售。北京上瑞已支付人民币5亿元作为该地块于拍卖会之保证金。

据北京市规划和自然资源委员会消息，河南正商实业以15.13亿元价格拍下大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块，挂牌资料显示，该幅集体建设用地主要用来建设共有产权房项目，售价不得超过2.9万元/平方米。

这是北京利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目供地，意味着集体建设用地入市试点已经取得关键性突破。

挂牌文件显示，该幅土地总面积为55608.036平方米，其中共有产权房建设用地面积为41591.78平方米，使用年限为70年。

其余为幼儿园、停车场、公园绿地和供燃气等用地。总建筑面积不超过10.81万平方米。

为保证配套幼儿园与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”，该项目实行统一规划，改变以往教育用地的划拨方式，同步研究教育用地与共有产权房建设配比的供地方式，由开发单位无偿代建后移交相关主管部门。

根据挂牌文件，共有产权房建筑规模为10.4万平方米，按照15.13亿元成交价计算，楼面价为1.46万元/平方米。未来共有产权房售价限定为2.9万元/平方米，建成后可售货值大约为30.15亿元。

这不仅是北京首次利用集体建设用地建设共有产权房，也是全国首次利用集体建设用地建设可售的住宅产品。

过往，在对集体建设用地利用方向主要是产业用地和建设租赁住房上，如今勇闯新领域的是正商实业（HK.00185）。据公司报表，今年上半年，正商实业总营业收入仅为3.28亿元，同比增加2%，净利润为0.370亿元，比2018年的0.286增加29.4%。截止期末，正商实业的账上现金仅为13.186亿元。

正商实业主要在河南郑州经营地产开发，今年上半年总共收购了6宗地，分别在1月新增了3宗、5月2宗、6月1宗，其中5宗位于河南郑州，1宗位于河南登封。

上述瀛海镇地块被限制为销售均价每平方米2.9万元，含全装修费用，地块规划建面10.8万平方米，楼面价格每平方米约为1.4万元，加上建安及资金成本等费用，正商实业的利润空间有限。

共有产权房，自2007年起在江苏淮安进行试点，通过和政府共同拥有房屋产权的方式，让中低收入住房困难家庭减少买房成本。或许是有流通性等限制。目前北京推出的共有产权房出现高弃选率现象，个别项目弃选率甚至超过95%，不过也有试点城市的共有产权房颇受购房者欢迎。

推行租赁住房和共有产权房建设被视为构建房地产长效机制、稳定房价水平的重要举措。

共有产权房未来如何推广、如何被更广泛购房者所接受、租赁用房如何实现真正的“租购同权”？每一次土地改革都会造就新一批次的财富新贵。

企业家首先要把握改革释放的巨大红利，新《土地管理法》规定了集体经营性建设用地全面入市等一系列改革举措，看得懂、巧规划、下手快！把握未来十年集体建设用地释放的改革红利。某得国家这盘大棋的突破点！