随着社会主义市场经济体制的建立和完善，城市经济迅速发展，城市功能不断提升，城市化进程逐步加快，城市已成为市场资源有效配置的重要载体。经营城市，就是把城市建设本身看作是一个既有投入又有产出的经济运行过程，把城市的土地资本、地域空间及其他经济要素视为最大的国有资产来经营，从而使城市建设走上“投入—产出—再投入—更大产出”的良性发展轨道。

一、经营城市必须创新经营理念

   过去，城市只是给人们提供无偿服务、共享型的公共产品，政府对它只投入、不收益，只建设、不经营。在市场经济条件下，必须用经营的理念重新审视城市。

一是要树立城市资源商品化的理念。在市场经济条件下，城市作为各要素资源的集结地，是土地等生产要素的提供者或购买者，怎样配置和经营好这些资源，事关城市发展的速度和质量。这就要求我们彻底摒弃那种视城市资源为福利产品、视城市为简单经济载体的传统观念，把城市作为资本、作为经济实体来看待、来经营。大连、杭州等城市的经验表明，城市本身就是最宝贵的国有资产，城市资源是当今最大的国有资产，具有资本营运的巨大潜力。可以说，没有任何一项国有资产有城市资本这样深厚而广大，城市资源是一座有待我们挖掘的真正的“金矿”。

二是树立城市建设产业化的理念。城市建设是事业更是产业，本质属性是一种经济行为。一方面，城市的产业发展、扩张与繁荣，必须以永不停止的建设投入为前提；一方面，城市建设本身就是一个具有极强带动力、能产生较大经济社会效益的产业;另一方面，它也是一个既有投入又有产出的经济运行过程。但我们过去一直把城市建设当作一种福利事业来对待，一切由政府包揽下来，只讲投入，不讲产出，重社会效益，轻经济效益，造成大手大脚、盲目建设的行为屡屡发生，“今天建，明天拆”、“今天填，明天挖”的现象就是典型的表现。大量的城市资源不是在部门利益分享中流失，就是在无人负责的情况下闲置浪费。导致建设的路子越走越窄，政府的包袱越背越重，城市建设缺乏再生产和扩大再生产的能力。因此，我们必须遵循经济规律，像抓工业、农业、商业经济那样抓城市建设，注重运用经济政策和经济手段，引导和调动各方面的力量参与城市建设，彻底改变城市建设政府投入、无偿使用的旧模式，真正将其发展成为一种实实在在的基础产业和龙头产业。

三是树立城市管理企业化的理念。城市管理由于政府的全部包揽，用行政管理的办法管理城市的一切，如市政设施、园林绿化、环境卫生、城市交通，都等着政府给钱，给少了不行，给迟了也不行。这些行业自已手中的资本却闲置浪费，没有发挥效益，同时，靠供给制的办法，也不能保证行业管理的精打细算。在城市资本营运条件下，要实行政企分开、事企分开，形成政府调控市场、市场引导企（事）业、企（事）业参与竞争的运行机制。供水、供电、供气、公共交通、环卫、园林的经营等，不应是政府直接经营，而是以企业为主体，并且使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的市场竞争主体，对于兼有社会公益性质的企业，政府可以给予补贴，但企业必须自主经营、自负盈亏，在定额补贴以后，由企业滚动发展。

二、经营城市必须选准营运对象

   据初步匡算，湖北松滋市城市资产总值已经突破20亿元。我们完全可以运用市场经济手段，对构成城市空间和功能载体的资本进行营运，以达到以城建城，以城兴城的目的。

一是自然资本的营运。自然资本包括土地资本、水域资本、矿产资源等，当务之急是抓住土地资本。土地是城市经济发展的载体，其稀缺性、不可再生性，决定了它是城市最重要的资本和最具有潜力的资本。一个城市的发展水平与土地收益呈正比例关系，城市的投入也可以通过土地收益来实现回报。许多城市的资本营运，正是抓住了土地资本这个关键，通过健全土地资本营运机制，使土地收益成为城市财政收入和城建投入的重要来源。土地资本营运的基本思路是：城市土地统一管理，存量土地有偿使用，国有土地股本经营，土地供应总量控制，城市土地储备经营，经营性用地公开拍卖。简言之，政府要掌握城市土地的“统一收购权”、“垄断供应权”和“批发权”，通过“三权”调控土地市场，实现土地价值转换和最大限度的增值。要通过盘活土地，拓展空间，依托城市改造形成经济新框架。具体营运中，可以采取竞价出让、协议出让、开发建设捆绑上市、土地置换、综合开发等多种方式。今年要建立土地收购储备制度，建立统一的土地市场，实施招标拍卖。

二是再生资本的营运。即把各级政府无偿投资建成的可经营的城市基础设施项目（如水、电、路、广场等公用设施）的经营管理权，按照“政企分开，管理与经营分离”的原则，通过依法招标、拍卖、租赁、承包等方式有偿转让给国内外客商、企业法人、个体私营者管理，将获取的收益用于城市基础设施的建设。城建资本营运方面，可对城市道路经营权、道路清扫、垃圾清运、公厕保洁收费等环境卫生项目实行公开招标。对城市排水设施和园林绿化，以转让经营权、养护权为主要形式，广泛吸纳民间资本和外商资本。交通资本营运方面，采取股本置换或转让的方式搞活公路道路经营权，积极筹建客货仓储服务中心，继续推行运输车辆经营权有偿使用。环保资本营运方面，重点融资兴建城区污水处理厂。合理配置广电资源，组建和壮大松滋广播电视网络公司。旅游资本营运方面，通过景点拍卖、土地置换、引资开发等方式，提高旅游业整体效益，力争让洈水风景区挤身国家级风景名胜，成为三峡—张家界金三角旅游带的重要一极。房产资本营运方面，通过出售、出租、调配、促销等手段，盘活城区房产。全面开放房地产交易市场，加强对房地产的宏观调控，促进房地产业和相关产业的良性发展。

三是延伸资本的营运。延伸资本涵盖面很广，如城市知名度、公交线路、街道或桥梁冠名权等，这些是城市派生又独立于城市有形资产之外的延伸资本，是构成城市国有资产的重要组成部分。一方面，要引入市场机制，对这些资本进行市场化运作。通过拍卖城市道路、广场、桥梁、公园、建筑等设施的“冠名权”、公交线路经营权、户外广告发布权、机动车牌号使用权等，不断提高城市基础设施自我积累、自我发展能力。一方面，要发掘城市文化内涵，培植城市的无形资本。要对城市的历史文化传统、现化文化建设、市民精神风范和城市对外形象作持久的挖掘和宣传，打好城市文化牌。

三、经营城市必须培育建设主体

   经营城市的关键是建立一套与市场经济相适应的城市建设营运体制，实行建设营运主体的公司化运作。

一是规范城市建设投资开发总公司的公司化运作。经营城市等同于经营企业，必须组建经济实体代表政府作为出资人，运用市场经济的办法为城市建设融资和投资，城投公司是城市资本营运的投资主体。其主要职能是对政府委托经营的城市国有资产，进行管理和投、融资，服务于城市建设。公安县城投公司运作时间不长，但优越性已显现出来。一是政府掌握了主动权。一方面过去城市的公益性、基础性、引导性、长远性和非盈利性的项目，难以找到资金，即使有项目资金，配套资金的缺口也很大。城市的公益性、基础性和带动性的投入由政府筹集的专项资金投入，经营性投入由土地，房地产等盈利项目支撑，两者互为补充，从体制上保证了雪球越滚越大的可能性。另一方面实现了政企分开。城投公司是市场主体，不需政府担保就可独立引资、融资、借贷，独立开展经济活动，摆脱了政府的无限责任。二是突破了资金瓶颈。三是引入了市场机制。城投公司与建设局合一，则运动员与裁判员一体，难以引入市场机制。城投公司与建设局分离，则推进彻底的招投标，产生了1>1的效应。

二是实行经营项目的公司化运作。根据我国法律规定，除港口、码头等设施不允许外商独资，铁路、公路、电力等设施必须由中方控股外，其它建设市场都可以放开。城市建设要打破一元化体制，广泛引入竞争机制，建立完善招标、投标办法，推动不同所有制企业之间的竞争，以公开招标的方式，择优选择资源的经营者、项目经营权受让人。这种运作方式，有利于明晰产权和利益关系，调动投资者的积极性；有利于项目融资，形成“借钱—生钱—还钱”的良性机制，减轻政府建设投入的压力；有利于明确资产经营责任制，确保项目建设进度、质量和效益。

三是推进城建单位的公司化运作。实施城市资本营运，城建系统事业单位和企业仍然是主体和生力军。要结合机构改革和事业单位人事制度改革，尽快解决城建系统多年来存在的政企不分的现状，推行政企分开、建管分离、事企分立，进行体制创新和管理创新，形成政府调控市场、市场引导企业、企业参与竞争的新的运作机制。对城建系统的事业单位，凡能以企业机制运行的都要转制为企业，凡属中介性质的，都转制为中介组织。逐步把城市供水、供电、供气、环卫园林绿化、市政养护、城市勘察、设计等事业单位转为面向市场、自主经营、自我发展的企业法人实体。一些兼有社会公益性质的企业，在政府给予适当补贴的基础上，实行自主经营、自负盈亏。

四、经营城市必须加强政府引导

经营城市是一个复杂的大系统，因素众多，关系复杂，具有多层面、高综合性质。政府要切实转变职能，由过去的“办城建”转变到“管城建”上来，放开不该管的，管住该管的。

一是实施规划控制。规划是对城市资源的有效整合，是城市建设的“龙头”，也是城市资本营运的重要基础。城市规划必须坚持市场经济观念，视规划为财富，向规划要效益。要讲求规划的科学性，以超前的思维作好城市规划，力争二三十年不落后；讲求规划的经济性，注意为未来发展留下余地和空间，把优化土地资源配置摆在规划的重要位置；讲求规划的延续性，规划一经确定，就要严格执行；讲求规划的特色性，特色是一个城市的灵魂，要充分考虑松滋的过去、现在和未来，利用好松滋古老的文化、宽广的水域等资源优势，凸显松滋古老文明和水乡园林特色。围绕城市总体规划，控制全市城市建设总量与地段，制订某一地段的详细计划和技术参数，为开发地块提供具体的规范要求和设计数据，同时垄断、控制土地出让的源头即一级市场。

二是营造城市环境。环境是城市的名片，环境是生产力和竞争力。良好的城市环境，包括过硬的基础设施、完善的城市功能、优美的自然环境和文明的人文环境。要把环境改造作为提升松滋形象、推进城市资本营运的切入点来抓。要推行系统管理。按系统工程原理通盘考虑城市开发建设中的地下管道、地上建筑、商业网点、文卫、小区路网、物业管理等一系列城市公用配套设施建设，体现城市资本营运的联动效应和整体效应。要实行人本管理。把城市美化、绿化、亮化作为事业来办，作为产业来经营，营造适宜市民居住、生活的城市环境。大连市的城市资本营运就是从植树种草开始的，现在共新增绿地1300万平方米，如果拿出其中一半出让，至少可以收回300亿左右的资金，更重要的是其优美的环境增强了市民的自豪感，增强了对外来投资者的吸引力。

三是出台配套政策。这是政府调控的主要内容和手段。要按照公平、公开、公正的原则，制订出台政策措施，让企业平等、自由参与城市经营，实行政策从宽、手续从简、服务从优，为城市建设主体排忧解难，保障开发者的合法权益，使企业获得合理的投资回报。具体来讲，要实施全面招商的鼓励政策和投资优惠政策，对引资有功的单位和个人予以重奖，在土地供应、所得税、行政规费等方面对投资者予以优惠；实施财政扶持和金融倾斜政策，对重大基础设施建设给予财政贴息等扶持。要特别强调城市资本营运的收支监管政策。必须坚持市直各部门城市资本营运的所有收入归市政府，进入市财政账户集中用于城市建设，任何单位和个人不得截留、挪用，要在确保市直重点建设项目的前提下，按照“谁创收，谁受益”的原则，由创收部门申报建设开发项目，用于各类建设项目的滚动发展。

（文章来自：城市规划网）