第三，注重庭院的设计。蓝城认为，庭院往往是农业小镇的真正价值所在，所以蓝城小镇多会以敞开式手法营造围合式空间，设计主院、侧院、偏院、天井。主院造景、侧院种菜、后院收纳，满足居民的不同生活需求。

五、道路设计

在蓝城小镇，道路是作为独立项去规划设计的，因为要考虑的要素比较多，比如功能性、便捷性、舒适性以及类别、材质、色彩、尺度等等。设计师将小镇道路比喻为“生趣的河流”。

同时，设计者还为小镇道路做了生动分类：主干道、次干道等各个层级的道路，设计都力求生动有趣，比如鲜花盛开的风景小道、曲折蜿蜒的降速道，还有亲水步道、游山步道等，居民在当中可以获得不同的体验和乐趣。

产业导入

农业是小镇的核心产业

产业是小镇发展的生命力。如果只做住宅，大部分小镇都显得太大了，很难有那么大的人口迁徙。没有产业辅助的话，人是呆不住的。

小镇产业主要类型是农业产业、文化旅游产业和创新产业等，蓝城认为，要按照区位的优势、资源特点来培育最有潜力、最具成长性的主导产业，围绕主导产业延伸产业链，这样为小镇居民提供就业机会，就能集聚人口。

蓝城小镇的产业构成包括12要素——农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。一般所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。

所以我们可以看到蓝城小镇基本都是4+1的模式。比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等，都是产业复合的体现。

在蓝城现有的小镇中，农业是最核心的产业。蓝城早在2012年就和浙江省农业科学院联合成立了蓝城农业公司，旗下8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，具备研发、生产、检测、流通等农业全产业链运作能力。

现在，蓝城农业已经拥有一支强大成熟的运营团队，2个现代生态化农业基地，并有100多个联盟基地，涉及100多种产品。

此外，蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇过程中，对运营、产业规划都会更加从容。

运营服务

打造活力奔腾的小镇中心

蓝城认为，一个小镇的活力源于它的小镇中心。小镇中心是小镇的核心，承载着整个小镇主要的公共服务功能。那么，蓝城小镇中心的运营服务模式是怎样的呢？下面我们以杭州桃李春风的小镇中心——春风里，来解读它的具体做法。

▲桃李春风 “春风里”实景

一、业态规划：夯实生活配套基础，重点拓展人气商家

桃李春风总共占地1500亩，拿了八分之一也即118亩来做小镇业主的生活服务，重点打造5个方面配套：健康、教育、商业、产业和物业。

小镇中心春风里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景，从生活内容来看，整个小镇中心规划了三个中心，一条街区，它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。

1、健康颐养中心

蓝城小镇打造了360度全龄化的颐养体系， 这个服务体系主要注重3大块：健康管理、颐养照护以及医疗问诊。

基本就是一个多功能的社区型的养老服务机构。这其中最重要的是暖心窝颐养之家，它配备了社区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心，还有春风食堂的营养餐也会融合进去，建立食养服务体系。

2、休闲运动中心

主要包括室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。

3、家庭学习中心

主要是全家庭、全龄化的终身乐学的计划内容，包括幼儿园、耕心学堂、童玩乐园。

蓝城小镇在调研以及对商业运营的思考过程中发现，只有孩子经常来到这个小镇，这个小镇才会充满活力，他的父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩的需求非常重要。

4、水岸商业街

水岸商业街包括优生活、慢生活、逸生活三大主题：

❶优生活：特色餐饮、净菜超市、洗衣店、宠物店、家居生活馆；

❷慢生活：田野农庄、艺术民宿、酒吧、咖啡馆等；

❸逸生活：书吧、电影院、手工作坊、小礼堂、静修堂等逸生活配套。

二、运营服务：含物业服务，高于物业服务

蓝城认为，小镇建设的核心价值就是生活服务，生活服务的持续输出构成了一个完整的生活服务体系，它融合生活个内容，构筑了整个小镇的生态圈，这里面包括商家、业主，以及开发商、物业、商管公司，以及周边一切关心、支持小镇的人，他们所要做的同一件事情就是营造非常好的生活，提供非常优质的服务内容。

1、商业招商要经历9大阶段

2、招商准则：商家要以服务为核心

为了给业主提供更加优质的生活服务，春风里在招商时会坚持以下几条准则：

第一，蓝城倡导仁慈普爱、真善至美的价值观，这些商家必须要认同，他不应该是逐利的，而是希望共同营造这样一个小镇生活，这是很重要的一点。  

第二，商家的商业模式要以服务为核心，而不是以价格、规模或产品的快速迭代取胜。必须是以服务来赢得口碑，来赢得业主的人心。

第三，商家前期几年介入到小镇的过程当中，它必须要有一个共建共享的思维逻辑，既要与业主互动、开发商互动，更要运用互联网的营销，让周边的消费者来到这个小镇，来他的业态里面消费，这是非常重要的。

第四，店长或者老板一定要是专业的，不是三天打渔两天晒网的那种游玩型的商家。

在建立了清晰的标准之后，春风里对商业政策的制定也比较明确了。

首先，在商业的初期，前几年会免租金、免物业费，来促进商家进驻；

其次，对于特别重要的业态，比如养老、教育、运动等，小镇会在硬件的设计和装修上给予一定的支持。另外有一些文化IP的商家，蓝城会对它的后期运营进行一定的支持；

第三，超市、食堂等基础生活类业态，采取自营自建的方式。因为这些业态服务品质非常重要，所以有几点要确保，一是要确保团队的服务意识，第二是要确保它的经营品质，是与当初开发商或者服务运营团队对业主的承诺高度一致。

陆斌指出，桃李春风用了2年多时间来招商和落位，头一年是基础配套的招商和特色商业的招商为主，最后半年基本上是做一些补位业态的招商落地。

基本30家左右的商家，每一个业态要谈6到8个意向商家才会有一定眉目，最后再筛选、落位，平均每个商家的洽谈时间要在8个月到10个月之间。

为了确保商家品质，招商过程中，小镇会不断跟客户做沟通，比如招来一个商家或者对某个商家有意向时，会邀请业主一起来参与品鉴。

3、运营管理

4、文化建设

在小镇文化建设过程中，蓝城小镇重点打造人与人之间的和谐，人与人之间的关爱，在文化建设上，制定了业主公约，通过组织诸如邻里节、敬老节等活动，建设业主自治共同体和精神家园。

来源： 明源地产研究院

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