在博鳌.21世纪房地产论坛上，“房地产圈网红”任志强又大胆预言：我觉得放开调控房地产也不会崩盘，因为城市化需求还存在。

众所周知，任志强，一直都是唱多派，来看看他以往的观点：

如你所见，都应验了。这次，他发来视频给21世纪房产论坛，谈到几个观点，有对上半年的总结，也有对未来的预判，给大家梳理一下，更有利于我们看清接下来的房产现状。

（以下这一部分为任志强的发言。）

年初我说，虽然我们在进入一个投资高峰期，但逐步下降的趋势是不可改变的，至少连续三个月来看，是一个持续下降的趋势，下半年可能下降的会更加严重。

前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况，6月份虽然有所回升，但仍是低位。

在银行贷款上是负增长的，在个人按揭贷款上也是负增长的，现在主要支撑的是靠自有资金和这个预付款、定金，这两项占的比重是最大的。那么下半年如果现行政策不改的话，我个人认为这个销售量和投资还是持续下行的一个趋势。

是不是要为此而担心呢？我个人倒不觉得房地产市场会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟城市化的需求还存在，消费的欲望和改善性需求还是大量存在，特别是独居生活的这个总户数在不断加大。

过去三年，独居家庭的增长率每年大概有30%多，未来几年呢可能还是越来越多。

一个是老龄化造成的独居生活，就是两个老人剩了一个了，另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。

到目前大概有7500万户左右，大概占城市总人口的百分之6点几，但是在北欧已经接近于40%，欧洲基本上在25%左右。

中国在未来的发展过程中，可能也会达到20%或者更高的水平，那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍，几年以后，可能独居家庭会达到2亿用户，所以对住房的需求来说，仍然是巨大的。

而关于房地产崩盘，我们印象最深的应该就是日本的楼市崩盘，我们回顾一下日本房地产崩盘的历史来对照一下现在，给我们一点警醒。

日本已经历了完整的房地产经济周期，“战后缓慢发展的艰难期—七八十年代快速发展的黄金期—九十年代泡沫破裂后的崩溃期—最近几十年的稳定期”。

其中，上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是迄今为止世界历史上最大最深刻的一次房地产危机。日本房地产市场可谓跌宕起伏，历尽甘苦。

1.婴儿潮刺激住房刚性需求

日本在二战中元气大伤，人口损失严重。战后，日本出现了集体生育回补缺口的阶段——婴儿潮。1967年，日本人口首度突破1亿。1979年日本人口已达1.16亿，1989年更增至1.23亿，相比于战后人口翻了将近一番。人口大量快速增长，住房需求随之急剧增长。

2.经济增长增强人们购房实力

在人口大量增长的同时，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。日本的汽车、电子产品侵袭全球，甚至与美国打响了商品领域的“新太平洋战争”。80年代初，日本经济连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。随着日本人成为世界上最富有的人，日本的土地也成为世界上最昂贵的土地。

3.政策支持促使房地产业快速发展

60年代以后，解决居民住房问题成为摆在日本政府面前一道十分重要的课题。高级公寓大量出现，新大谷饭店、霞关大楼等超高层大型建筑群拔地而起。在金融方面，日本也采取了超级缓和的政策。1971年和1972年，贴现率和市场利率将至二战以来最低点。大量资金涌入房地产市场。

1.价格屡创新高

由于土地高度垄断集中，伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨。

1985年，东京、大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。此后，房价继续日长夜大，数月甚至数天价格又上涨了。1985到1988年日本GDP增长16%，土地市值则增长了81%。1989年底日经指数达到历史最高点近39000点，房地产价格也同创历史最高。

人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。银行则认为房地产价格继续上涨，由此作抵押没有风险，所以大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限拉长，杠杆作用无限扩大。

日本大公司也不甘寂寞，不断利用关系进行土地倒买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。

2.城镇化完成

随着日本经济高速增长，极大地加速了日本城市化进程，甚至出现了年轻人大批流入大城市而造成大城市人口过度集中和地区间差距拉人的现象。

1975年日本的城镇化率达到75.9%。1980-1984年间，由于出口型产业进一步向港口工贸大城市靠拢，日本发生了人口向东京圈聚集现象，进一步加剧了地区之间发展的不平衡。1985年日本的城镇化率达到77%，基本接近饱和。

3.国际贸易环境转变

80年代中期，日美贸易摩擦不断升温。在此背景下，欧美国家和日本在1985年9月达成了促使日元升值的“广场协议”。

随后，日元指数于1988年11月升值到64.82，自此日本经济增长动力开始显露疲软之势，日本政府在随后的17个月内允许日元汇率指数逐步下行到49.98，阶段性贬值幅度接近25%。

4.国内房地产政策转向

欧美的持续施压，使得日本政府面临方向性抉择——是稳定房地产泡沫还是刺激日元继续升值。

最后，日本政府选择了大幅紧缩货币政策、主动刺破房地产和资本市场泡沫、刺激日元加速升值的策略。

从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。急剧收紧的货币和信贷政策使得日元汇率继续升值，同时也导致了日本楼市、股市迅速暴跌。

日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，日经指数暴跌70%，此后，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。

随后，日本政府又出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。

1991年，也就是崩盘元年，东京房价下跌了20-30%，随后一直下跌，持续了将近15年，跌幅一度达到65%，泡沫破裂。

那中国房地产会不会重演日本楼市泡沫破裂？我觉得是不会的，之前我们已经解读了很多，今天来说说昨天释放的一个信号：

7月22日，国务院常务会议一锤定音，全面宽松基本确认！

不仅提出积极财政政策要更加积极，还指出稳健的货币政策要松紧适度，保障合理融资需求，一系列“稳增长”措施为经济持续健康发展保驾护航。

金融研究院院长管清友表示，政策面正式变化，但不会再度出现2014那种大水漫灌。中信固收称，货币宽松政策再确认。

总而言之就是：经济增长不能失速。

接下来的可能是央妈又要开印钞机了、人民币贬值继续、地方债务扩大、改革开放力度增强......

从政策面来看，中国最艰难的时候已经过去，离人们最悲观的房地产崩盘已经越来越远，政策面已经发生了重大变化，接下来就是政策和市场的博弈。