城市化把深圳放在了大城市群发展的新格局下，放在了“国际化的起跑线”上，深圳再次面临新的腾飞机遇——

2004年，“镇”在深圳“谢幕”，深圳已没有郊区，成为全国第一个没有农村行政建制和农村社会体制的城市。

一场席卷深圳的大变革正在这2020平方公里的土地上轰轰烈烈地展开。在这场城市变革中，既有专家学者对城市化战略的大声疾呼，也有房地产界人士对城市化进程的推波助澜，更有黎民百姓对打破城乡樊篱的殷殷期盼。城市化道路的艰辛与坎坷、城市化发展的经验与业绩、未来城市化模式的求证与探索，在理性的眼光下被剖析；城乡要素的流动、中心城市的集聚与辐射、产业的调整升级、房地产的实施与跟进，伴随着一个个具有城市活力的社区、楼盘展现在我们面前。

深圳，从来没有像今天这样充满活力；深圳地产，从来没有像今天这样充满朝气。在大深圳、大发展的城市化浪潮下，深圳地产又面临着怎样的一个机遇？就此，记者采访了深圳市城市化研究会会长、深圳大学经济学院产业经济研究所所长魏达志教授。

站在“一体化”格局下看地产

“我这一大叠全是关于城市化的。”魏达志教授指着身边一大堆资料对记者说。作为广东省产业与区域经济研究会副会长、深圳市城市化研究会会长，魏达志对城市化颇有研究和见解。他更愿意站在全球形势、经济一体化的格局下看待城市化，他认为，以这种眼光看待房地产业，具有更多的机遇。

“综合来看，由于政策的出台、推进给房地产业带来的是提升效应。”魏达志举例说，CEPA的出台进一步加强了香港与内地的经济联系，进一步巩固了香港作为经济中心和深圳作为副中心的作用，奠定了深港经济一体化的基础和深圳建设国际化城市的路径选择。由于香港深化了与内地的经济联系，导致跨国公司在香港设立机构创出新高，根据香港统计处公布的数据，截止2004年6月1日，香港以外注册公司驻港地区总部共有1098家，驻港地区办事处共有2511家，分别比去年增长13.7％和12％，这不仅说明香港仍然为跨国公司理想的营商地点，同时说明总部设在香港，可以更大规模地占领内地市场并配置内地资源，从而进一步发挥总部经济的调控作用。

“对于深圳的房地产业而言，如何面对建设国际化城市的自我提升，并适应引进跨国公司的总部、研发中心、采购中心在房地产市场方面的需求，使房地产的结构、外形与国际高尚建筑的内涵、功能相结合而产生提升效应。”

地理空间变移引发叠加效应

魏达志表示，“9＋2”的实施，泛珠江三角洲城市群开始了一体化的深度连接，加上中国与东盟十国将要形成“10＋1”自由贸易区的未来框架，使得香港和深圳有机会成为一个新的地理空间的中央节点，这种地理空间上几何方位的实际变化，对深圳地区经济发展、金融辐射、资源配置和物流布局均提供了新的发展机遇。当珠三角地区同时成为一个新的地理空间的中央区域时，由于加上港澳与广东周边八省之后，其经济总量已经居中国三大城市群之首，成为中国的第一经济增长极。

“港深地区成为中国的第一经济增长极的几何中心，应当引领中国房地产业的潮流。地理空间节点的变移，将给城市的经济发展、资源配置带来崭新的机遇，可以说，深圳因此而受益，深圳的房地产业应当及时把握这样的空间扩散效应所带来的机遇。”

同时，魏达志认为，生产力的国际化必然带来生产关系的国际化变革，在打破传统的封闭体制建立更加开放的国际性体制方面，任何走在改革前沿的城市和地区必将赢得更多的发展机遇。因此，以外向型经济为特点，以国际化城市建设为选择的珠江三角洲城市群必将迎来新一轮的发展机遇；枢纽城市基本形成，深港一体化将使香港对内地的辐射和带动半径成倍地增长，特别是对广大泛珠三角地区的辐射和带动作用，同时，亦使深圳成为CEPA连接内地的枢纽城市、副中心、功能区和桥头堡。

“可以说，深圳的国际化发展道路的惟一选择就是深港一体化，随着深港一体化进一步深入，将吸引更多的港人来深创业、居住，当‘港人居深’成为潮流时，深圳的房地产业不仅要迎接城市化影响地理空间节点的变移所带来空间扩散效应，还要承接‘港人居深’的聚集效应，这种双重效应将使深圳的房地产业迎来更加广阔的发展前景。”魏达志对深圳的房地产作为一个产业而言，其前景充满了希望。

城市扩张、改造的双重效应

魏达志说，中国从2000年开始进入城市化的高速发展阶段，如果按每年提高一个百分点或者以1.5个百分点的发展速度来计算，那么中国城市化将会有30－40年的高速发展时期，中国平均每年将有6千万农村人口“洗脚上田”并进入城市流动，每年将有1千2百万农村人口转入城市，这为中国的房地产业带来了长期的利好。

“当前的深圳，由于政府强调城市化的发展而对违法建筑进行拆迁，深圳的建筑面积大概3亿多平方米，而其中违法建筑占到1亿平方米，这次市区统一行动拆迁量将达到4千万平方米，可见深圳的房地产业不仅获得了中国城市化带给城市的飞速发展、飞速扩张的机遇，而且还获得了大量的深圳城市改造、城中村重建的机遇。深圳的房地产业能够放弃这样的良机吗？”魏达志认为，深圳城市化进程带来的城市扩张、改造的双重效应给深圳房地产业发展提供广阔的空间。

24年前，深圳人曾经就打破传统的计划经济、建立社会主义市场经济体制做出过正确的选择，从此，“历史走上了快车道”。今天，正值青年的深圳人需要再一次选择未来，这就是打破传统的封闭体制，建立更加开放的国际化体制。深圳整个城市，包括房地产都将再一次获得高速发展的机会。

当我们把时间追溯到2003年10月30日，一股清风迎面扑来，宝安、龙岗两区正式启动城市化各项工作，到2004年12月基本完成。如果说24年前的“选择”把深圳推上了历史发展的快车道；那么今天的这个“选择”则把深圳放在了大城市群发展的新格局下，放在了“国际化的起跑线”上。

城市化，这是现代化、国际化深圳新的起跑点！