中国综合开发研究院城市经营研究中心主任研究员
哈佛大学-清华大学“中国城市运营商”计划首席教练
北京大学景观设计学研究院客座教授
中国城市经济学会理事
深圳市城市化研究会副会长
长期研究财政税收、城市设计、旅游规划，主持和共同主持了众多涉及城市经济、社会、生态协调发展的综合性课题，担任一些重大项目的高级顾问。曾任多部经济社会类电视专题片总编导。六集电视片《向纳税人报告》、专著《新经济给我们的十大激励》、《城市经营十大抉择》。
应邀在北京、上海、深圳、江苏、浙江、福建、重庆等省市开展城市经营方面的顾问与咨询工作。并在先后在国际组织和有关部委省市举办的“全球最具活力城市论坛”、“北京科博会城市经营峰会”、“中国西部城市论坛”、“亚太景观论坛”、“滨水城市规划国际论坛”、“城市设计上海国际论坛”等高层论坛上发表演讲，观点被广泛转载。并成功主持了2004全球脑库论坛及地产分论坛、2003住博会市长论坛。
2000年创办综合开发研究院城市经营研究中心，主持的城市战略与城市经营研究咨询项目如：漳州市城市化战略、深圳2030年发展策略-城市功能演进与土地经营策略、顺德新城区发展策略、重庆永川市城市化发展战略、重庆九龙坡区西北五镇旅游产业策划、深圳南山区旅游产业总体策划、深圳蛇口片区城市更新策略研究、深圳市盐田区城中村改造方案等。在咨询中提出创新型的政策建议的同时，并结合各地城市化的不同问题组织力量开展专题的研究。如土地批租制的五种缺陷，如建立城市资产负债表，如从资产经营转向价值经营转化，如以人为本的城市设计和城市经营，城市化中如何提升执政能力、大城市群的公共治理等。
我今天讲的这个题目，是经过和主办方厦门日报、诺林地产一些非常敬业的同志们几天来用电子邮件，用电话，还有昨天一个非常难忘的晚上的讨论，最后确定下来的，叫做《厦门湾城市群的命、运、梦和房地产企业的使命》。这个题目是综合开发研究院和漳州综合开发研究院共同做的一个题目。
首先我们来看一看我们面对的这个湾区他的“命”。
什么叫“命”？就是在全球化的城市竞争格局中你所处的位置是一个什么位置。这个位置决定了在未来的全球化大潮中间，你命中有没有。今天中国城市化在空间形态上沿海地区出现的一个重要现象，就是大城市群。从北到南，我们有环渤海，有长三角，有珠三角，这样的一些重要的大城市群都已经逐渐地出现了。我们为什么在这儿特别提醒大家关注大城市群这个现象呢？
日本和中国都处在GDP1.4万亿美元这个时候。日本当时的全部的货运量是中国的多少呢？是中国现在的38%。为什么日本的货运量这么少？因为日本形成了一个都市圈的结构，而中国还是在全国范围内进行着物资的交流和分配。日本的这个都市圈大概是什么样子呢？我们现在来看包括日本都市圈在内的全球的都市圈分布。在1958年哥特曼就画了这样的一个图：全世界有六大城市群。他说的“第六大”，当时指的是长三角。这里面包括了美国的东、西海岸、芝加哥三大城市群，日本的太平洋城市群，和欧洲的也就是以伦敦、巴黎这条走廊为核心的城市群。那么这个城市群分布的特点在哪？没有在亚欧大陆的腹地，没有在非洲大陆，没有在南美。它是按照汤因比所说的“地中海是昨天的海，大西洋是今天的海，太平洋是明天的海”这样一个方式在几个海洋中间拿着接力棒传送。从夜空中间看我们这个地球，我们就可以更加清楚地看到，人类的文明都分布在一个一个点上，这些点就是城市。而这些点，更多的亮点是在沿海地区，一个一个形成了一个光带的黄金走廊。特别是大家看到这儿，会发现地中海的北岸，完全形成了一个灯光的走廊，—黄金海岸带。我们再来看一下亚欧大陆的东边，包括日本、韩国、中国在内。大家可以看到，南韩是非常亮的，而上面北韩，夜空中间看不到什么灯光。
日本海的对面，太平洋城市带，不仅是一个黄金海岸带，而且是一个闪闪发光的黄金海岸。我们再来看中国。我们的台湾，面对祖国大陆这边已经形成了一个黄金海岸带，一个城市带。而在祖国大陆的沿海，珠江三角洲目前是最亮的，因为她的城市群是最紧凑的。长江三角洲也相当的不错。在浙江、广东这中间有一块好像是黄金海岸的断裂带，这就是我们正在发育的闽东南地区这个城市带。日本人为什么那么节约他们的运输成本？整个日本的国民生产总值的75%是集中在这四个圈儿中间，叫做三湾一海。第一个湾，东京湾；第二个湾，这叫做伊氏湾，就是名古屋为中心的这个城市圈；第三个湾，叫大坂湾，也就是坂神都市圈。商业的大坂，港口的神户，和文化的京都。我们再往下面看，这儿还有一个内海，这个内海叫做濑户内海，日本75%的生产力是集中在这三湾一海中间。而这三湾一海，每一个都市圈内部，基本上就构成了自洽。各种企业所需要的商务服务、工业的配套、人民的生活、旅游、食宿等等这些东西，基本上在都市圈内就解决了，而都市圈之间的交通、运输、物流就比较少了。过去，我们总是批评说日本的三湾一海，工业高度统构，你也搞重化，他也搞重化，他也搞电厂……是啊，一个圈内也有重化也有电厂也有能源也有高新技术产业也有文化也有商业，都有了，它就形成了比较自洽的一个系统，大大地节约了在整个国土内进行物资调拨的能源和资源。
就美国而言，它的东海岸这个都市圈，从波士顿一直到华盛顿，形成了一个黄金海岸线，这是美国的东部城市带。从旧金山到洛杉矶，在整个的加利福尼亚州，形成了西部的城市带。而在北部大湖区呢，形成了芝加哥城市带。当然，进入了21世纪的时候，美国的生产力既向着东部集中又向着西部集中。但第三个方向不是向北，而是向南，向着以新奥尔良为中心的墨西哥湾在集中，也就是说美国的生产力进一步地向沿海靠近。一个和我们今天所说的厦门湾体量大致可以相比的海湾城市群，这就是波士顿。大家看到著名的波士顿的128号公路是在这个图左边这样一个半圆。128号公路所包围的波士顿这个湾区的面积，大概是六、七百平方公里。波士顿的这个湾区是不断成长、填海的一个过程。中间呢，是已经进行了产业结构调整的查尔斯顿海军造船厂，现在变成了一个高尚的办公区、休闲区和居住区。下面这个是波士顿的老城。波士顿从1776年、2000年发生了湾区这样一个变化。我们看到了波士顿的变化之后，再看一下西海岸，一个也是跟我们的体量大致相当的湾区，也是六、七百平方公里的，叫做旧金山湾区。这个湾区基本上是已经装在汽车轮子上面了。在旧金山的市中心是这样的摩天大楼形态，在湾区边上更多的是这样的一种空间、形态，非常宜人居住。有专家研究，按照这样的一种生产力合理布局，那么中国未来应该有20个都市圈。这20个都市圈将把我们的城市化的空间形态基本确定下来。每一个以120公里为半径，覆盖4到5万平方公里的大都市圈。而在闽东南，大家看到绿颜色的这个，就是我们的闽东南的城市群，或者叫都市圈。在这个都市圈里面，重要的一个湾区，就是我们现在说的厦门湾。这个厦门湾北岸是厦门，南岸是漳州，现在已经形成了全国第七大集装箱港口。由此我们可以看到厦门湾“命”中有，在一个以港口、以海岸、以蓝色的海洋为最大的交流舞台的全球化的交流时代，我们厦门湾是有资格拿到入场券的。
我们再看一看这个湾区的“运”。如果“命”中有，“运”没有到，我们就只有苦熬。可以讲，这个湾区的大的运程改变，我认为还没有到来。大家从这张图上可以看到，假如大的运程改变了的话，海峡两岸构成了一个整合的统一体的话，我们中国也是三湾一海。我们这个海，我们这个濑户内海，是台湾海峡。但今天我们这个台湾海峡的两侧的帐是分算的。假如加在一起，这个集装箱的标箱，环渤海是九百万，长三角是一千五百万，那么海峡两岸是一千四百万，这基本上是可以和长三角比的一个吞吐量。为什么以往厦门在周围的这种区域经济合作中间不突出？大家都知道，这十三省市的十三市经济协作区，已经成立十年了。在这十年中间，厦门在这个经济区中间扮演的角色一直不令人鼓舞。问题就是，整个区域中间的许多资源，假如需要一个领头城市的话，我们厦门昂不起这样一个龙头。厦门的本岛只有130平方公里的土地，加上周围的海沧等等都市蔓延了以后，在非常有限的这样一种资源条件下，厦门够不成这样的一个龙头。特别是作为一个港口城市，他的深水港岸线资源在厦门本岛基本上已经达到了饱和。那么，厦门要想做大，要想昂起它的龙头，有两个方向可供选择。一个就是向北，一个就是向西。从行政区的角度讲，一般来说我这个行政区我就在我这个区里，有多少水和多少泥。但是大家可以看到，向北发展没有深水港的条件，只有向西、向南这个方向发展才有深水港条件。而这就遇到了一个问题，从行政上，它不是一个城市。
说完厦门我们再来反看漳州。在漳州的历史上，这个城市的发展是和港口的命运紧紧相连的。我们说，千百年来漳州这个城市与港口的关系走过了一个宏大的“正、反、和”的关系。正题，早年在龙海的石码、海澄这一带，是“越港”。当泉州港逐渐淤塞之后，中国海上丝绸之路的起点就开始南移，“越港”在整个一个明代都是非常的兴旺发达。那个时候航线大概是通向了47个国家和地区，而且同时由于它是一个河口港，整个中国内陆的这种辐射，也非常地发达。但是，到了清朝的康熙年之后，“越港”的淤塞逐渐加重，所以“越港”的这种功能逐渐淡出。而在闽东南这个地区，首位的港口就变成了厦门港。漳州这个城市，越来越变成了它腹地农业区域的一个地方中心。辩证法讲正、反、和，我们新的和题在哪儿？新的出路在哪儿？我们认为，漳州未来的出路，也在于这个厦门湾、厦门港。这是漳州的和题。看到了厦门，看到了漳州，我们就可以看到，在这样的一个湾区中间，两个城市的命运就紧紧地绑在了一起。
2003年，中国综合开发研究院承担了漳州市的城市化发展战略。当时我们就提出，围绕着厦门湾来共建一个组合型的城市，这是两个城市的命运所系。合则两立，废则俱伤。如果建不成这样的一个共有的海湾型城市的话，那么在整个闽东南城市带发育的过程中，不仅漳州，而且厦门都将被边缘化。我们非常高兴地看到，从去年夏天一直到今年的2月份，在我们现在讨论的这个区域中间，正在破解着一个中国共有的难题。这个难题我把它叫做大城市群时代的地方公共治理的难题。
大家都知道，我们中国从秦始皇以来的2000多年行使的是一个郡县制，是一个金字塔似的结构，每一个下级只对他的上级负责，两个下级之间出现了矛盾要他们共同的上级来解决。如果他们两个人没有一个共同的上级，那就一定要跨越他们共同的上级，然后再找一个能够协调他们上级的上级，这就是我们中国的治理结构。这种治理结构在今天遇到了什么样的挑战了呢？以长三角为例，在十多万平方公里的土地上，有15个地级以上的城市，有1445个镇级单位。这些单位，每一个都是一个财政的主体，都是一个发展的主体。这么多发展的主体拥挤在一个大城市群内，你干你的，我干我的，你建一个电视塔，我建一个电视塔，你的路往那边修，我的路往这边建，就会出现这种公共资源的巨大浪费。我把它叫做大城市群时代的地方公共治理难题。环渤海地区的市长联系会议开了快20年，怎么样呢？长三角地区市长峰会，除了把旅游票给打通了以外，还做了什么呢？珠三角地区，实在解决不了这种基础设施的统协问题了，于是成立了一个大佛山，在兄弟五个中间选出一个老大，你当爹，管好这几个儿子，增加了多少的行政费用和成本。今天我们看到，在我们这个湾区出现了一种新的形势。两个城市，你是你，我是我，再加一个招商局漳州开发区，两市三方。但是，他们以一种资本的纽带，结成了在湾区中间港口上的一个共识，一个共同的利益。由省里面决定你们共建一个港务局，就好像纽约和新泽西州，共有一个港湾，成立了一个共同的港务局一样。这是不是给我们中国未来城市群的治理提供了一个非常好的先例？就是两个城市还是各算各的帐，但是我们在一个领域里，先坐下来，先联起手来。以港口突破的这种跨地区整合，大家都已经了解，组合港的成功破题，双方现在在开发上、在投资上，已经有了共同的行动。
从港口开始我就想，有没有可能向着经济的其他领域扩展呢？让我们来看一下我们院做的这个分析，就是在闽东南各个城市之间的经济联系。如果从对厦门的辐射来讲，漳州和厦门之间是最大；如果从厦门发出的辐射来讲，厦门与漳州也是最大。目前非常可喜的是，除了港口以外，这个湾区的一些重大基础设施，都在开始酝酿，如厦漳跨海大桥、龙海常州到海沧的这个高速公路支线、角美到海沧的公路、铁道、厦申这些铁路的漳州段等等。我们可以有理由预计，在未来的厦门湾都市区，将会从九龙江河口的两岸展开，厦漳将联为一体。这可能不是以人的意志为转移的。
讲了湾区的“命”，讲了湾区的“运”。大运程虽然还没有转变，但小运程出现了可喜的突破，在这种情况下，我们有条件来谈这个海湾城市群的“梦”吧。
所谓“梦”，就是大家共同设立一个城市的理想。2003年我们在给漳州做城市化战略的时候就提出了漳州的一个城市理想。我们提出用百年关怀做反规划，就是不建设的东西，我们先把它划出来。那个战略做完不久，中共的十六届三中全会就提出了科学发展观。一年半之后，在去年年底，建设部提出了城市规划中间的限制性的一些区域要首先划定。那么厦门湾的梦，应该是一个什么样的梦？我们有没有理由在一个后发地区，当前面的这些城市群、前面这些湾区都已经取得很多的经验和教训的时候，我们整个中国是在跑中学走、我们还不知道方向在哪儿的时候，汽车的发动机已经发动起来了。我们这辆车走在后面，前面已经有撞了墙的了，有出了轨的了，有出了各种各样问题的了，我们可以看得比较清楚。这个时候，我们可以做一个比较完美的梦。
第一，城乡合而不同。我们不要城乡一体了，今天我们不提城乡一体，不要城不像城，乡不像乡，城市就像城市一样，非常的密集非常的紧凑，效率非常的高。乡村要有田园之美。但是这两者要在统一的基础设施的构架下，大家都要现代化，这叫君子合而不同。举个例子，刚才讲到的日本的三湾一海中间的那个濑户内海，中间有一个城市，叫做福冈。这是都市群中间的田园风光。我们的都市群中间，未来是有这种可能的。我们曾经算了一个帐，漳州用他3%的土地的面积完全可以承载翻两番的工业GDP。那么，剩下的97%呢，就是非常好的生态。日本就把城乡之间的这种差距做出来了。美国旧金山的这个海湾城市群，右边是城市里面，而左边这是一个小镇。这个小镇完全是一派田园风光。上面是这个小镇的特色的竞争要素，它有很多这种医院。这些医院像宾馆一样地漂亮。这是刚才说的那个波士顿的城市群中间的一个小城镇，这个小城镇是一个大学城。你看，在这样的一种环境中间，大学生在上课，这不是那种摩肩接踵的城市中心的感觉。这是柏林这个城市群边上的一个小镇，这个小镇每年夏天都有这种演唱会。波茨坦这个小镇，非常迷人。所以城乡之间叫合而不同。我们希望，在这个合而不同的基础设施的构建中间，把厦门港务局的这种模式推而广之，两地三方的城市规划、国土规划部门能不能坐下来，做一个全方位的整合，在城乡规划、重大基础设施建设、产业布局、生态环保标准、岸线规划等等方面开展对话和协商。这非常重要啊！比如说生态环保的标准，我这儿现在已经人均4千美金，所以我就说大气天要蓝，水要清。旁边那个人均只有1千美金，甚至只有500美金的，他现在更着急的是先上项目。大家要把生态的底限约定好。城乡合而不同，新旧和平共处。这是柏林的老城和他的新的建筑。老城就是老城，保留原来的风貌；新建筑就是新建筑。在我们这个湾区中间不仅有我们厦门的鼓浪屿、厦门的中山路还有像龙海的石码、像漳州的香港路台湾路，都是一些非常有魅力的历史风貌街区，这些街区今天它的价值我们可能还看不到，它没有给我们地方的财政带来多少明显的贡献。但是十年以后，二十年以后，当我们所有的城市都已经变成了新的建成区的时候，那种尺度感，那种人与建筑之间的亲切的对话关系，就永远不会再来了。所以今天我们一定要有一种百年的关怀。我建议，对这个龙海的石码，那些个小街小巷，千万不要大拆大建，在那儿搞旧城改造。各位在座的地产精英，大家在选择项目的时候，还是要注意你拆掉的是什么。最近深圳城中村改造有一个被誉为是经典安全的渔民村，很多人都说那个渔民村改造了以后多么多么的宏伟，多么多么的漂亮。我就说，小平同志1984年来深圳的时候做过一番讲话，是在渔民村做的呀。他说是啊，小平同志当时是在那儿讲的这番话，在一个农民的小楼里讲的。农民的小楼还在吗？没有了，被拆掉了，变成了一个高楼大厦。那个高楼大厦10栋加起来，也不如小平呆过的那一个小楼的文化价值。10年之后，20年之后，中国人民说改革开放史中间的那些历史文化遗存，你们深圳人都给他保护到哪儿去了？那么，我们的“越港”的风情，我们海上丝绸之路起点的那个风情，都隐藏在那些破破烂烂的小巷中间。我不是说，那个房子，人们生活在那里面是舒服的，——那肯定是不舒服的，不现代化。但里面怎么样现代化是一回事，城市的街道、肌理、空间感觉是另外的一回事。这个老城是瑞典的斯德哥尔摩，瑞典驻华公使在跟舒乙先生讲这个斯德哥尔摩的故事。他是这样说的。他说在20世纪的20年代我们瑞典人特别羡慕美国的芝加哥呀，我们就把我们的老房子都拆掉，盖起钢结构、玻璃幕墙的高楼大厦。但是，一边拆一边建，终于有一天发现，再这样拆下去我们自己的城市没有了！我们不能再拆下去了！我们要留一点儿我们自己的城市！这个时候，清点一下，老城还剩下1.5平方公里。于是，就把这1.5平方公里给留下了。大家看到的，就是这1.5平方公里。今天，几百万游客每年进入瑞典，人家不去看你那个钢结构玻璃幕墙，人家就要走到这个小街小巷中间。看什么呀，就是看黄昏中间老房子下的老人这种休闲的生命形态。这里面的这种历史的沉淀、历史的记忆，是在后现代化社会中间最美好的东西。我们今天是前现代化阶段，我们可能不珍惜它，但是假如我们把它保护下来，我们后代子孙将说，我们的先辈多么有眼光。大家看到的这几幅图，都是典型的欧洲的建筑风格，但是这几幅图没有一张是在欧洲拍的。这是新西兰、墨西哥、澳大利亚、日本、日本的大阪，中间这是中国的上海。为什么？就是我刚才讲的，地中海是昨天的海，大西洋是今天的海，太平洋是未来的海。全球化的进程500年来就是围绕着这几个海洋在全球之间席卷着一种资本的游戏。在这个游戏过程中间，你这个民族要想加入到全球化的经济大家庭中间，就要玩人家已经玩好的游戏，按照人家的规则。这个规则我们今天把他叫做WTO。玩这个规则的同时，我们的城市不自觉地就变味儿了，变样了，穿上了人家的西装，戴上了人家的屋顶。那么在这样的一个过程中间，我们亚洲的城市是不是存在着亚洲城市的一种使命，就是我们要建一种跟欧洲不同的城市的风格呢？
讲到城市风貌之后我就想再讲一下生态，人和自然的关系。刚才讲到了合而不同，城乡合而不同，新旧和平共处，天人和谐共存。像这个城市，在他建设之初就已经把自己的城市规划在群山峻岭之中，几个山头构成了节点，然后打出这种加号和乘号，整个城市的路网就打出来了。到今天，依然是这样的郁郁葱葱。澳大利亚的堪培拉，看起来像不像一个郊野公园？好像远离城市的一个郊野公园。生态非常好，水这么绿，树这么绿，花这么美。但是后面露出来的是高楼大厦。我们看到在这些高楼大厦之间竟然有这么好的一个花园。你看这些人。人在和自然最和谐的时候就好像大自然中间的动物一样，这么亲切。你看这些小动物在攀岩。有人计算了一下，这个500米宽5公里长的纽约中央公园如果都用来开发房地产的话，这个房地产商可以发死。可是，由于它变成了房地产，整个纽约的房价将整体贬值，贬下去的那个幅度，比那个房地产商挣的钱要多得多。这里面说明一个什么问题呢？生态的保护是我们大家的公共产品。但是往往在这个问题上，在对待公共产品上，亚里士多德有一句话是“关系到所有人利益的东西，是不被任何人所关心的”。大家都把他当公共地，你侵占一点儿，我也糟蹋一点儿。但美国的纽约把这个东西保护得这么好。
我们今天的厦门湾的湾区，开发到一个什么状态了呢？从空中看，这是惠州，广东的惠州，可能厦门湾的湾区有些地方是这个状态，但是也有的地方可能已经出现了这种网格状。我们不是一个从零开始的湾区，我们现在已经到处大面积地在建设了，但是，我们毕竟还没有到达这样的一个程度。就是完全连成一体了。这是广州佛山地区。我们还没到这个程度。那么，在这个时候，我们就需要提醒自己，那些先行一步的城市化地区，他们都有哪些教训？比如说，在这儿，有的通向华南各地的汽车站的地方，其实是一个滨水城市，但今天大家都不走船了，走高速公路更快。人们就忘记了河流的运输功能。人们也忘记了我们曾经在河流里淘米洗菜浣纱。也就是说，这些城市今天都已经是背对着河流，背对着水面在发展了。河流是干什么的？是清道地，是排放地，不是洗衣浣纱淘米行船的地方，更不是游泳钓鱼的地方。因为，今天的河流是这个样子，深圳的每一条河流都是这个样子，广州的河流是这个样子，即使是在珠江边上，人们也是背对着江水在生活。从空中看这些河流是这个样子，像毒汁一样排放到大海中间。而走近河流边上是这个样子。我们希望不希望我们的九龙江变成这个样子？
第四个“和”，叫贫富和谐共生。去年的8月份，几乎是同时，美国东西方亚洲经济研究中心和北京大学82个学者，他们分别提交的报告都在提醒人们警惕未来5到10年中间中国可能发生的剧烈的社会危机。为什么？因为今天中国的GDP系数已经超过了国际公认的警戒线。大家可以讲，我们中国社会还是相当稳定啊，因为我们有很高的发展速度，在这样的一个发展速度下面，我们虽然有比较高的GD系数，我还能挺得住。假如出现问题，我们的经济一停顿下来，那么那种损失首先都压在那些弱势群体的身上。清华大学的孙立平教授说，今天我们中国的社会是一个断裂社会，我们是两个相互之间没有对话的世界，所以，和谐社会在今天提出来是太及时了。贫富之间应该和谐共生。我们绝不希望我们未来的厦门湾城市群是这个样子，——在一个高楼大厦的城市旁边有这样的一些贫民窟。我说的不是城中村，不是农民房，我说的是贫民窟。这个和我们今天的城中村是不一样的。大家看看贫民窟里面的人是怎么生活的？这种铁皮房中间，他们是这样生活的。这是拉丁美洲，这是立马郊外的所谓违章建筑。我们今天在中国的城市化面前确实有一个生死攸关的抉择。我们是要向着北欧那种和谐社会发展呢，还是向拉美那种贫富巨大悬殊的社会去发展呢？已经有了一些前车之鉴了。像一个大学生做一个流动人口都可以在广州被活活打死，那我们每年有上亿的流动农民工怎么样？有人说今天中国不是三农问题，是四农问题，农村农业农民之外，还有农民工。这一亿人口在流动的过程中间，他们的这种生存保障社会保障谁来管？
从1994年以来的财政税收体制，我形象地说，是对植物人征税的体制。就是每一个人都不动，像植物一样。但是我们今天有至少一亿人，是动物人，他们在全国流动，他们在各地创造了GDP，同时也承担了税赋。但是，我们的财政，地方财政不承担他们的社会保障，不承担他们子女就学应该享受的那个义务教育。我们中央政府和地方政府没有在这个问题上有一个很好的协调。大家都知道北京的CCTV大厦，几十个亿的预算，有人说可能要超百亿的预算。清华大学建筑学院院长齐有国教授对我说，那个大厦减下20个亿的预算，在它的功能外形上都不会有丝毫影响，也会是一个很漂亮很实用的大厦啊。20个亿，CCTV就可以花掉它。20个亿意味着什么呢？在深圳，一个农民工花20块钱可以买到一年的医药保险，在一年中间他不会因病致贫。那么20块钱，一亿农民工一年就可以买到他们的医药保险！CCTV为了库哈斯这么一个设计师实现他设计的一个理念就可以多花出这么多的钱！我们的这个财政的安排，中央和地方国有的这种垄断全国人民资源的这些机构怎么花钱，地方政府怎么花钱，是不是应该反思？因此我觉得我们的未来的厦门湾区应该是一个贫富和谐共生的城市区。现在我们的农民工已经开始用脚投票，去年的民工荒今年在珠三角地区继续着。为什么？因为47%的劳动部门投诉都是因为克扣、拖欠工资。他们居住在城市中间，还往往在他们的那个居住地被视为什么“三无人员”，什么“黄赌毒俱全”，什么“五毒俱全”来加以铲除。去年南方某城市铲除的这种建筑达到三千多万平米。按照三十平米养一个人的话，我们这三千多万可以清出去100万人生活的空间！竟然有学者说，我们这个城市推迟了现代化的进程就是因为我们有太多低素质的人口！竟然有人说我们的城市要设高我们的门槛不能让低素质的人进来！这些人的立场都站在什么地方去了？假如我们大家还都是中国人的话，我说城市最大的使命就是让那些所谓低素质的人进来，因为城市是他们学习现代化最好的学校。
今天，厦门湾区的经济社会发展，还是非常不平衡的。这是进入海沧之后的道路，非常地漂亮，但两边明显看出巨大的落差。右上方这个城市的一个街道的一角，鲜花开放，多么漂亮。但是中间，城市确实也处于这样一个发展阶段。右下方这是进入我们厦门市区了。虽然这位开着警车的司机，不是太遵守交通规则，他压线在开，但是你毕竟看到这是一个现代化大都市啦。我们的厦门和它周围的这些区域之间啊，应该讲还是两个不同的世界。这就是我们中国的现状。在这样的一个巨大的落差之间，我们大家在不同的发展阶段，我们肯定有不同的价值取向，有不同的心理账户。富人已经有了景观账户了，我多花一百万去买一个推窗见海。穷人说，我为了省下每月一百块钱的租金，哪怕我这个房子一年四季见不到阳光。这么大的落差，我想我们大家应该取一个什么样的态度呢？叫帕雷托盖撒。只要人家不妨碍我，我就不要说三道四，我的发展最好不要妨碍别人。在深圳是有大量的低素质的人口。这些人口在做什么呢？扛一瓶水上七楼。给人家送一瓶水，他可以挣一块钱；用半个小时给别人洗头，洗完头他可以挣三块钱。假如，我们愿意说每一瓶水不是二十块钱而是四十块钱来买，我们愿意雇一个清洁工不是月薪一千元块钱而是三千块钱的话，我们这个城市可以把所有的城中村都灭掉，盖成花园洋房。但是，我们愿意吗？我们有这样一个消费的力量吗？我们城市的营商成本允许这样的一个高企吗？所以，我们跟人家本来是一个生命共同体。从景观上来讲，左上方这是我们的筼筜湖，右下方这是龙海。你看，从城市化的发展阶段上还是非常的不平衡。这也就使我们未来的发展有了巨大的空间。这么巨大的一个反差，一定造成地价的巨大落差。大家看，龙池右下整个这个图的右下面是灿坤，灿坤这个连绵可能都有几公里的厂房，这里面进来都是谁呢？都是打工者。这些打工者，他们每天晚上编记加班的时间。那个工资我不知道。我知道在深圳制衣厂的女工编记的加班工资。比如说夜里加班十二点到一点、二点到三点，每加一个小时，她可以获得五毛钱。五毛钱啊！大家说如果是二块一张地铁票的话，她要坐地铁上下班，就需要打八个小时的加班才能完成一个往返的地铁票。她们可能坐地铁吗？所以她们需要的是步行上下班的距离。我们就一定要考虑到这些步行上下班的一族。她们一定会住在厂子对面的这种房子里。这种房子政府能建吗？政府能建廉租屋，像新加坡一样？不客气地讲，一个政府，如果还不够廉的话，它建不出廉租屋。企业有积极性去建这种廉租屋吗？我们的农民精打细算，人家建的房子就是廉租屋。你说这种小炮楼一样的，最后握手楼一样，多么不好看！这里有我们的城市规划，我们城市政府规制的责任。假如我们画了一个围棋盘，都是小方块，农民一家有一个宅基地，然后左右为了卫生的要求退让三米，前后为了采光的要求退让五米，你们就建吧，建出来以后就是城东村小炮楼，一群炮楼。那是什么呢？我们在规划的时候就把人家当农民，给人家画的就是宅基地。假如我们认为你们现在已经不是住在农村啦，你们是住在镇上啦，是住在town镇上了，你们的house就应该是town house，你家的东墙就是他家的西墙，他家的西墙就是他家的东墙，那这个时候我们再画出来的这个图就大不一样啦，左右之间就没有一个空格，而前后我们要摆下各种公共的管线。那么好，农民就建起了连排的平房。明天灿坤又多招了很多的工人，农民说我把房子涨起来，连排涨起来的多层叫什么？townhouse。我们如果把农民就当作农民的话，我们就会规划出这种碉堡群、炮楼群，然后明天我们再骂人家农民，说你们搞“握手楼”，你们搞“接吻楼”。今天，我们的龙海，我们的角美，它的经济发展阶段在哪儿呢？大家看一看，连建筑设计院都是要租用这样的房子。这就是我们的发展阶段。所以，这些工人他们平常去吃宵夜，去吃午餐，只能在这样的地方。我们把卫生搞好，把消防搞好，把治安搞好，这是我们政府的责任，至于它是什么形态，那就是什么形态。你说你都让他盖成花园洋房，他住不起。即使是这样，我们在龙海看到了很多这种非常和谐的情景。你说，一群老百姓，他可能家里面没有电视，但是大家坐在一起来晚上看电影，大家就在这个城市的中山公园里围在一起下象棋。这个时候，他的心理快乐指数、幸福指数是相当高的。我们不要认为人是有钱就快乐，人是要以幸福衡量财富的。像龙海的这个石码的小街小巷中间，大家来看，看到这个小女孩，她在干什么，她在跟楼上的这个小姑娘打招呼。这种邻里之间的首望相助，在这种小街小巷中传承了几代人。这就是一个城市的财富。大家看，在夜晚的时候，大家出来逛街，一个不足十米宽的最适宜步行的尺度，多么好！
总的来说，前面我讲到了厦门湾区的“命、运、梦”，讲到了我们这个城市群是在一个非常不平衡的起步阶段下继续向前发展的。我们寄希望于两地三方的政府，把前面已经开好的港务局这个头，继续扩张，扩充到整个的国土规划、城乡规划、基础设施、产业布局，这个地产市场中间。大家坐下来协商，把我们这样一个城市群建成一个最宜于人居的、中国风景最优美、反差最大又合而不同的这样一个美好的城市群，湾区的城市群。
说到这儿的时候，就要跟我们今天的这个地产联系起来了。我想用最后这段时间来谈我们对厦门湾地产企业的一个美好的希望。一句话，叫做“承担起骆驼的使命”。什么叫骆驼？它是和兔子相比较而言的。有一个骆驼型的企业家这样跟我说，他说在我们这个城市，有这样的一块地，被一个小老板给拿走了。拿走以后，这个小老板做了一批乱七八槽的东西，就给它卖了。卖完以后，他挣了一千万。我说你简直是在糟蹋资源啊，假如这块地给我们来做，我们可以开发出挣二个亿，而且出精品。但是小老板说，那是你，你有那个实力。你的现金流挺得住；要我，我挺不住。我只能这么开发，我只能卖这个东西，我只能先挣这一千万。这就是兔子和骆驼的区别。骆驼可以几天不喝水，不吃东西，它可以负重前行，肩负它的使命。但兔子每个小时都得不停地吃草，它不吃草就饿死了，太小了。据我的观察，今天在座，今天在厦漳两地叱咤风云的各位地产精英，基本上都已经不是兔子的体量了。尽管可能诸位中间有兔子的经历，但今天大家都已经人高马壮，似乎是可以承担一点骆驼的使命了。可是，有一种东西叫做“路径依赖”，因为我是从兔子长大的，所以我所有办事的方式，行为的模式还是个兔子，这个时候就要命了，那可能就会把我们这样一个非常棒的湾区做贱。
因此，我提一点建议。
首先，我希望，未来我们的企业虽然是一个在市场经济中的主体，但是大家多做一些公共的空间。企业造公共空间，为什么呢？因为我们的城市今天已经太私人了。大家注意到了吧？美国的公共经济学家有一句话叫做“从摇篮到坟墓”。什么意思啊？现代人一生下来，就在公共医院中间出生，他喝的是公共机构提供的饮水，他看的是公共图书馆中的藏书，他在公费的学校中间读书，他坐的是公共汽车，使用的是具有公共性质的邮递电信，最后，他生病晚年又回到了公共的医院，死后埋葬在公共的墓地中。一个发达的城市，一个现代化的城市，人们的支出中间更多的是用来为公共设施付费，而不是到超市中间买那点柴米油盐，那个东西在他的整个支出中间是很少的。市场经济满足现代人的需求是少部分的，公共经济在满足一个城市人更多的需求。你买一辆汽车，这是市场上买的，但是那个道路是公共的财政铺设的。我们的开发商今天特别擅长的就是把城市的公共空间变成一个私密空间，红线图上画了一个虚拟边界，也就把它盖成了一个钢筋混泥土加铁栏的围墙。然后留了有限的几个门，派了几个保安在那儿把岗。没办法，因为住在里面的人，现在还在马斯罗最低的需求曲线上，我们需要的是安全。我们这个社会不和谐啊，我们需要安全。不仅你设围墙，我们家还得盖这个铁栅子的窗户。我们的城市越来越私人了，我们是在私家停车厂停车，我们是开私家车上班，我们喝的不是自来水，而是那种桶装的饮水，我们甚至小区里才有直饮水，我们这个城市越来越封闭。
各位开发商先生，有没有可能从你们开始，来把你们开发的住区公共化？公共化对你们有没有好处呢？
我们来看一看这个社区，叫华侨城。深圳的这个企业，他们所创造的这个社区，和他们的景区一样的有名。因山就势的布局，造成了一个开放的社区。在这里面玩的这些人不一定是华侨城的居民，可能是来自深圳市各地方的市民，星期天到这儿来休闲。大家看这个水面，多好！草坪。那么这个钱是哪来的呢？华侨城是个企业，它没有公共的财政收入工具，它没有征税的权力。它拿谁的钱来给全市人民创造一个公共空间呢？你看，像这儿，他们做了一个水面。左下方这个水面，在水面的下面。这些房子现在卖二手房的时候，房主只要是面对着水面的，他可以开价五百万。开窗看不见水的那个，开价三百万。所以你多做一个水面，对有景观心理账户的富人来讲，他就可以多花二百万来买这个开窗见水。好啦，这个钱拿过来，这个华侨海景城集团拿过来以后，他拿出其中的一个多亿，来建它的一个七公顷的生态广场。全市人民都到这儿来享用，富人出钱，穷人大家共享。企业做了这样一个财务安排，那好对企业有好处吗？当然有好处。全市人民都到这儿来，说你这个环境这么好，华侨城的房价比起他周围地区的房价，在同样的建筑质量下，每平方米贵三千块钱。这不就“政、企、民、客”四方共赢了吗？只要这个空间流动了以后，就出现了我们刚才所说的一加一大于二的整合红利，做大了蛋糕咱们再来分。
我给大家看的第二个案例，是蛇口。我们南山区的区长是这么说的，在我们这个区最好的城区不是我们政府建的。一个是华侨城；一个是蛇口，就是招商局蛇口工业区。蛇口工业区还有一个妹妹就在咱们的湾区，叫招商局漳州开发区。漳州开发区很了不起啊！这是一个有实力、有眼光、有胸怀、有抱负的企业当年种下的一颗种子，而我们了不起的福建省人民政府和它的人大常委会，给了这个开发区一级财政的权力，用这样一个土壤培育了它十多年。一个梦想加一个土壤到今天，我们已经看到还给我们福建人民，还给我们厦门湾一个崭新的城市新区。好！我们看看漳州开发区他的姐姐在深圳蛇口的表现。你看在蛇口，也是深圳的西部港区，承担着城市的基本功能。它也有工业区，是重要的税员，但是你看它的生活区，也是向全市开放的，它没有拿围城围起来，说这是我蛇口，别人不能进来。大家看这个海上世界，就这条船，下面。晚上多少人在这儿休闲，有吉它手在这儿演奏。有这么多的年青人在这儿休闲，在夜幕降临的时候，我们看到这个地方多么的祥和快乐，全市人民都愿意到那儿去喝一杯啤酒，喝一杯咖啡。于是蛇口这个地方，现在不仅中国人到这个地方来住，整个珠江三角洲的老外最喜欢到这个地方来。这个住区非常的成功。我们也看到了很多的反例，就是把一个小区围起来，用围墙围起来，非典的时候在把门给锁起来，然后打上一个横幅，告诉你，我这些都是为了优化环境。大家看本来有门的，这门也给封上。好了，我们说了华侨城和蛇口的这种建公共空间，我希望未来我们的厦漳两地的企业家考虑这个问题，用什么办法把围墙打开，这是检验你管理能力，物业能力的真正的试金石。大家到华侨城去看看，没有围墙。但是在整个生态广场里你看不到捡破烂的，看不到就地卧倒在草坪上睡觉的。那个管理是怎么管的我是不知道，大家去考察。
我现在再给大家提供一个可以参与的案例。这个案例是东莞。大家看到中间，这是住房，然后边上这一圈看到了吗？这些小房子，这不是房地产，不是住宅地产。住宅地产是城市的非基本功能；这个是城市的基本功能，叫做总部基地。他们请了全世界著名的一些青年设计师，单件性地设计出许多总部办公楼，像这样的一些总部办公楼。这就帮助一个满天群星没有月亮的东莞，营造了一个公共商务区。这是一个房地产开发商做的事啊。
我再给大家看第三个案例，北京的成品建筑。这是北京海淀区和北京市文化当局都已经在推广的一个成功的文化型社区。左边这个大家看像不像一个图书馆？这是他的售楼处。售楼处就像一个图书馆一样，建成了以后的图书馆是这个样子，居民在这里面读书。大家看到这个书架上的牌子了吗？每一个牌子都是一个名家的荐书格言，余秋雨先生给大家说要读什么样什么样的书，后面就是余秋雨先生所推荐的这些书。冯骥才先生向大家推荐的书，后面就是冯骥才先生推荐的这些书。
大家再看这边，这是个安亲班。小孩放了学以后家长还没回来，就统一放到这里面来，临时托儿所一样。这个上面是一个咖啡厅，这个咖啡馆里面是小区里面的一个住户，张若云女士，联合国劳工组织的中国首席官员。她是这儿的住户。她对我说这个小区太美好了，它的咖啡比法国的正宗咖啡还要正宗。我有一天想要去逛风入松书店，没想到走出我家门的楼道门，发现我们的小区已经引进了风入松书店。我想到的它都有，我没想到的它也有。你想想这位张女士还能跟我们的开发商去打官司吗？打维权官司吗？我们的开发商是兄弟姐妹五个，这五个姐妹现在都住在这个小区里，跟所有的这个住户都像好邻居一样。这里面的律师都在干什么呢？全国律师协会的一个委员对我说：我在这个小区里本来是想买一套房子，没想到它给了我一个家。我不知道我生活中还有这样的一些需要，比如说，在这儿经常举办这种名家讲坛，一些文化大家到这儿来给我们开办讲座，我才知道除了我的专业以外有这么美好的世界。所以这位律师经常出现在开发商的办公室里，帮助开发商做一些法律上的咨询。今天左边这些方型的楼都已经卖光了，但由于这个小区的环境在不断地投资，右边马上要出手的这个圆型的楼，卖的价格就不断地攀升。大家都知道房地产企业，一头一尾两个方面在控制我们的风险。前面我们尽量压低地价、缓交地价、免交地价，后面一个环节我们就尽快早得去预售楼盘。可是你那么早的预售了楼盘以后，你的利润就锁定了。锁定了利润之后，你还有积极性去改进这儿的空间吗？明明这儿需要一个儿童游乐区，你还愿意从自己的身上挖肉去建这个游乐场吗？你不愿意了。假如我们是真正的骆驼的话，我们就应该多挺一些日子。我们看一看这里的居民有什么样的需求，发现他们需要这样的一个儿童游乐场了，我们就再投资建这样的一个游乐场。这样整个房价提升，大家在提升的空间中间分享，因为买房子的人认为这样的环境比你提升这个房价给我带来的东西更多。
我们在房地产教科书中间学到的就是三个字：位置，位置，还是位置。但是我们中国的古人是这样说的吗？我们中国古人不是说位置，位置，还是位置。我们中国古人说邻居，邻居，还是邻居。“昔孟母，择邻处”。是择邻而处，不是择位置而处，看哪些邻居能够使我的孩子健康成长。但是各位，咱们如果住在一个小区能不能成为好邻居，这是一个问号。不因为各位的素质都非常高，我们就可以变成好邻居啊。我们可以面对着视同路人，但是假如有一个人站在这儿说，今天我们大家一起来开一个研讨会，对我们同共的问题感兴趣，我们来讨论，我们现在的关系就变成非常友好的关系。我们的开发商愿意不愿意在营造和谐社会方面做一点什么呢？这一个东西的增值潜力有人评估过吗？你那么早地像兔子一样锁定你的利润，预售你的楼盘，你后面还有心思干和谐社会这个事吗？
再举一个例子，惠州的“金迪星苑”它不靠广告。靠什么？大家看左上方，这是进入“金迪星苑”的入口，两边这两个大柱子多么地喜气啊。看看下面大家就知道，这是什么大柱子？这是一个烂尾的城市轻轨的巧装。这么一群烂尾的水泥砖摆在这个小区的门口，竟然被化腐朽为神奇，变成了这个样子。我们再往下看。在这个小区，多漂亮的房子！但后面实际上是档土墙，这里面，右上方现在已经建了一个外国语学校，左边是学校的外籍教师。这个位置在城市中间很偏的一个公共汽车站附近，但是今天它已经是名列惠州市前茅的楼盘。它75%的房子不是靠着营销出去的，而是现有的住户把亲戚朋友带来的。为什么？这些人说，你到这儿来吧，咱俩做伴，这个小区非常的美好，人和人的关系非常的和谐。
这是北京的“明日家园”。大家可以看到这个小区交楼不到半年，就已经形成了这样的一个非常好的社区文化氛围。春节期间，小区的住户们自编自演搞了一场晚会，在一个楼道的大堂里面。当时在参加这个活动的时候我就说，如果大家选位置是不会选这个楼盘的。这个楼盘位于北京的南城。原来居住南城的，我现场调查了一下，不足5%的人。为什么大家走到一起来了？能不能使得这个楼盘在我们心目中间继续地升值？就看我们之间的关系。如果我们大家亲如邻里、手腕相助，那么这个房子就在我们心中不断地升值。
在江苏的崇明岛，30年前一群知识青年建了一片知青林，今天这个知青林已经长成了参天大树。后来的孩子们坐在这儿的时候会微笑地向你招手。前人栽树，后人乘凉。
房地产开发企业不是制造柴米油盐酱醋茶这种纯粹的竞争商品的，它是在为我们这个湾区未来几百万人口的后代打造生存的摇篮。从什么样的摇篮里走出来的人，带有什么样的精神气质。我希望未来我们的房地产开发商，为我们这个湾区创造的生活空间，是有益于人向着一个现代的、健康的、开放胸怀、乐观、快乐的人生前进的这样一种生存空间。