全国十大城市运营模式：

中国城市事业和人居事业的奠基工程

·“全国十大城市运营模式”系统推介工程将率先在深圳拉开帷幕

·十大城市运营商、城市运营样板社区、运营模式全新重组21世纪中国地产业

·2003年地博会将推动全国土地与十大城市运营模式实现零距离对接

·“让珍贵的土地资源得以最大化利用”，十大城市运营模式推介的根本出发点

·“让城市运营商成为中国城市化的重要参与者和建设者”，十大城市运营模式推介的不二法则

·“全面提升传统地产业的社会职能和价值地位，培育地产旗舰，缔造中国第一批严格意义上的城市运营商”

·本报记者 王 侯 罗语萍

“地产”难以承受之重

·程友进

这是一个无法回避的事实：几乎在每一座城市，房地产业的贡献率一直媲美高科技或旅游业，但我们听惯了“科技兴市”，却无法听到一丁点社会对于房地产业的正面评价。甚至在更多时候，充斥在地产人耳边的不是“房价高企”就是“住房纠纷”等等负面新闻。

长安街office楼主

还记得万通董事局主席冯仑先生在克林顿京基讲坛上的那番演说。冯的演讲直指地产业的社会价值，他说：“正是地产业的迅速发展，带动了城市化的浪潮，有力推动了社会文明的极大进步”，冯认为“地产改变了我们的传统价值观，改变了我们的邻里关系，改变了我们的财产关系，改变了我们的公民意识，改变了我们对于自身权利的一些看法……”。这一番言论，让每一位在座的地产人无不扬眉吐气。

但遗憾的是，无论政界还是理论界、社会大众对于房地产业的认同度却一直处于“低级阶段”，一位深圳本地地产商老总层感慨万千，他说：“房地产商在一座城市几乎没有任何的社会地位，这几乎是不可思议的”。

一方面是社会认同，但另一方面中国地产界很多现象也是难以自圆其说！譬如名校，虽然我们美其名为“名校地产”，但面对不少发展商“老总”又是“校董”时，我们不能不说，这是一种社会角色的错位，虽然更多是被动的；还有 “步行街”、“住户专车”等等，这都是地产领域所无法解释的。

还有，万科在坂田种出了“四季花城”，这不是简单的地产开发行为所能涵盖的，因为我们知道四季花城直接驱动了阪田的升级换代，这是莫大的效益，四季花城也直接坚定了全国地产人造城造镇的信心；

地产难以承受之重，还表现在更多方面——众所周知的物业管理，其实已经超越了商品房售后服务层面，严格意义上说这是城市管理的一部分，确切地应该称之为“城管系列”，这是典型的“地产越权”例证；世纪村推出社区大学，这不仅是社区文化，更是社会文明；还有海印长城的“城市主题化开发”、阳光带·海滨城的“城市的名片”、星河·国际的“国际人形象工程”……

一切，似乎都是传统地产业所无法解释清楚的话题。

所以城市运营商走上了前台！

——记者在线

现实生活中，有一种司空见惯的现象：不少人身上挂满名牌，但看起来却显得不伦不类，贻笑大方；另一些人穿着虽然并不华贵，但是却独见个性，每一件配饰都恰到好处，举手投足之间自有风情万千。这就是个人的“形象经营”。这种经营的本身，不仅仅是服装款式和色彩的搭配，更有脸上透出来的修养和气质，以及隐藏在其间的背景文化和家庭出身。这一“形象经营”的理论，放大到一座城市同样适用——单个的楼盘再见雕凿，都无法形成气候，只有借助于而整个区域和城市共同进步，才能产生出一种城市气势、城市人格和城市魅力。中国城市发展已经走到了“步出房地产开发”、“走向城市经营”的时代了。

一个无法回避的事实——

传统房地产开发无法对接“城市化大业”

八十年代初期，中国大地上到处洋溢着一种“暴发”的喜气，那种大红大绿万紫千红的建筑耸立在各个乡镇路旁，很多人钱多起来了，但是文化素质却没有赶上趟，于是形成了中国城镇发展的历史中百年难以抹去的“怪现象”。

通过中国历史上的这次“乡镇运动”，大致可以看到城市发展的历程和轨迹。一座城市或区域的建设，不仅需要时间来丰满和完成，更需要大量的资金和财富才能实现；而这座城市一旦建立起来，就不是说用橡皮轻轻一擦，就可以推倒重来的，它耸立在那儿的意义，将代表着一种文化、文明和历史，以及在此之上形成的生活方式。这些，中国人都已经为此付出了沉重的代价。

有人说西安的城墙，是由一个个故事、一段段历史累积起来的，因此它沉重而深邃，并且让人一见之下，幽思满怀。实事求是地说，西安古城墙已经老掉了牙齿，远远比不上任何一座新城的“围墙”簇新豪华，但是西安城墙的气派和价值，世界上任何的城墙都无法比拟和复制。十几年来，不少的城市由于热情有余、智商不足，造成了不可挽回的损失，尤其是对旧城的破坏和改造，比如北京四合院的大量拆除、广州骑楼的推倒重建，这些，都是以碾碎城市历史和文化为代价的。

“就像蝴蝶必定经过那蛹的挣扎，才会有对翅膀坚实如画”，在无可挽回的损失面前，中国人只能这样安慰着自己，在这种安慰和自嘲中，中国城市建设从“房地产开发”，慢慢地充实长大为“经营城市、经营土地”。

一种先进的城市运营文化——

传统地产商“下课”，城市运营商“雄起”

“经营城市、经营土地”，听起来像是“市长们”的事情，事实上也的确只有“市长们”掌握最根本的决定权，“土地”从古到今，都包含着挥之不去的“长官意识”，因此“市长们”首先必须具备前瞻的城市发展战略眼光，以及能容纳整座城市发展的胸怀，为这个城市的土地规划好它的未来和前途，同时做好公关、创造条件、给城市发展创造出一个良好的建设环境。

但与此同时，市长们还必须借助企业的力量，任何一座城市的建设，都是政府与开发商各方面共同协调的结果。尤其在政府没有雄厚的资金情况下进行大规模的城市建设时，可将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商作为城市开发的一只手，完成区域内的商业、文化、生活配套，推动区域的城市化进程。在深圳，华侨城开发就是一个颇具说服力的例子。

基于此，实力和品牌兼具的大发展商成为城市经营的排头兵。这些发展商不仅有良好的开发和运营经验，能有效地实现各种产业资源的整合，如优化组合上下游企业等，还能通过规模经营有效降低成本，如在材料采购、策划设计、营销等方面降低费用，把实惠转让给广大的置业者。因此专家预言，经过市场的大浪淘沙，未来的小发展商将陆续“下课”，土地和城市经营行业将让位给一些实力雄厚的少数发展商。事实上这种“马太效应”正一步步变成现实。

跳出国内市场，我们可以看到在国外，政府借用市场的力量，让有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行大型项目的开发，完成区域内的一些商业、文化、体育、生活配套设施的建设，这种模式的成功案例比比皆是。小发展商已经完成了城市建设初级阶段的任务，市场铁律正对“大发展商”做出选择，并把他们提升到“城市运营商”的高度。

一个大势趋定的主流方向——

运营商的触角，伸向社会的肌理

中国从最初的造房运动到造园、造区运动，再演绎到如今的造城、造镇、造村运动，地产开发全面渗透到城市化浪潮这个大势里。

城市运营商的出现，标志着中国土地运动发展到一个历史性的新阶段。在这一层面上，我们再来看每一个单一的楼盘，会发现他们都与原来有着不同的意义。很多人都说，相比深圳的建筑结构，北京要平庸和苍白得多，但整体上看，北京就显得整齐划一、风格卓著，其城市风格与市区建设十分协调，相反，深圳单个的楼盘虽然各有特色，但不过是“一群高楼在跳集体舞”。城市的内涵是由它的个性和文化构成的，而个性和文化，则必须昂仗老祖宗留下的文化和历史遗产，因此回过头去看当初我们对那些旧城或生态的破坏，不能不跌足叹息、追悔莫名。

因此说，城市运营商的每一个项目，都与城市的整体建设息息相关，城市运营商必须站在城市运营的高度，革命自己的思想，担负起城市建设和发展的重任。这时候我们再来看原来的物业管理，会发现它已经成为城市管理的有机部分，并且正融入到整个社会生活中去，比如车位的设置，实际上与城市交通系统紧密相连；在地产开发阶段，我们提到的“名校教育”，如蔚蓝海岸的北京师范大学南山附属中学和小学，不仅给社区注入了教育元素，同时还对周边地区形成辐射力，其影响和号召力，对城市建设意义深远；另外，所谓的体育社区、文化社区，也都具有其非同寻常的意义，其个性和差异化并不只是它本身的问题，同时还影响周边城区的文化氛围和城市的气质和风格，成为整个城市的有机组成体。

发展商的触角，在有意无意之间，已经延伸到社会的各个层面，从项目设计到项目建设，从营销策划到市场推广，从市场销售到管理服务，每一个环节，都带动着相关的产业，从而影响城市的秩序和管理经营。

这些，都要求刚从“开发商”转换过来的“城市开发商”，尽快实现从“小家碧玉”到“大家闺秀”的观念和做事方式的转变，让自己的楼盘和社区，成为城市里凝固的音乐、醇厚的历史。

一个城市英雄的时代——

中国城市事业和人居事业的担肩者

实际上，很多的开发商正在进行这种“脱胎换骨”的角色转变。一些超大型项目的开发，实际等同于建设一座新城，比如深圳的万科四季花城，它所包含的内容决不仅仅是几个楼盘、一个社区的管理建设，它还兼具有更重要的区域城市化使命。目前，万科又在武汉开发100多万平方米，一个以“万科”为特质的“城邦”，将融入不同的城市之中。

在“敲响中国城市土地拍卖第一槌”的深圳市，我们荣幸地看到一大批这样有责任的“城市英雄”。在城市规划方面，有以卫星新城运营模式著名的龙华镇政府，以主题（旅游）城镇运营为模式的盐田区，以新型工业园运营模式为示范的龙岗大工业园等等；在土地交易方面，有开创土地新型营销运营模式的大梅沙片区；在土地利用方面，有造村运营沙河·世纪村，造镇运营的万科·四季花城，CBD运营的星河·国际……这些掷地有声的项目背后，都有一个实力雄厚、品牌过硬、信誉良好的“大开发商”作支撑，他们的一举一动，将直接关乎深圳的魅力和未来，同时还将组成这座城市竞争力的重要部分。

在城市经营的大背景下，房地产开发的永恒使命和永恒主题将是“经营城市·经营土地”，这不仅是一个称谓的转化，其实是一种地位、是一种内涵、是一种模式、是一种核心竞争力的革命。中国的城市英雄们正在这场革命中实现城市的增值。

（文章来自：深圳特区报）